財務公司換樓貸款

20-2-2018

近幾年樓價升勢持續，但二手成交量比起之前的高峰期大幅萎縮；原因之一是按揭收緊，正常樓換樓的客戶除非採取「先賣後買」的策略，否則較難借足購買新居所需按揭。有財務機構迎合市場需要，推出針對換樓客目標的財務安排。換樓人士在選用時又有什麼地方要注意？

換樓客難為新居借足按揭，一般情況是舊居未供滿；由於持有一個未供滿物業，再為新居借取按揭時，按揭成數便會比標準限制下調一成。即1000萬元以下物業，按揭成數上限五成，貸款額不可逾400萬元；1000萬元以上物業，按揭成數四成。而且新舊兩個按揭的壓力測試標準更為嚴格：總供款不可逾月入四成，加息3厘不可逾月入五成。

按揭指引收緊，好處是金融體系穩定；但對那些只持有一個未供滿物業自住，希望換樓的業主來說，換樓難度卻因此大增。換樓客其中一個可行策略是「先賣後買」，即先賣出舊居，還清舊樓按揭；便可以用標準按揭成數、標準壓測限制去申請新居按揭。但策略的代價是在賣出舊居、遷入新居之前，要先物色臨時居所，平添搬屋成本；而且在升市之時，先賣後買可能被迫「低賣高買」。結果，財務機構的換樓貸款產品便應運而生。

以新近推出類似產品的機構為例，貸款成數可達新居七成，不設壓測。而還款初期利率只為P-1%，之後利率逐步上升至P+5%。對貸款機構而言，利息機制步步高升，變相鼓勵借款人提早還款，加上有樓抵押，整體風險不高。

對換樓客來說，透過此類產品可以用較低首期購入新居，待新居交易完成，甚至完成裝修後再售出舊居，再以轉按方式將新居按揭轉移至銀行。以略高的息口避免了一次搬屋之苦，而且在升市中可食盡升勢。

當然，世事無完美，執行先買後賣的策略，萬一樓市回調，業主便承受雙倍損失。在市況不就，而新居按揭利率又逐步上調，也會迫使小業主要在市場氣氛較差時，急急出讓舊居。較惡劣的情況，是出售所得較預期為低、新居估值下調，可借入款項減少，難以足額償還財務機構的貸款，被迫以較長時間捱貴息。

綜合而言，此類產品的確是回應了一部分業主的需要，但在考慮是否採用前，必須小心衡量相關風險。

原文刊於信報網站2018年2月20日
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