負擔比率看樓市

28-1-2014

某國際機構發表報告，香港住宅負擔比率冠絕全球，以負擔比率（樓價中位數對比於入息中位數），樓價相當於家庭收入14.9倍。香港樓價貴，難以負擔是眾所周知。有趣的是，我們是否可由報告，衡量現時樓市的風險？

樓價中位數相當於收入中位數14.9倍自然偏離世界水平，甚至比其他金融中心如倫敦（7.3）、紐約（6.2）、新加坡（5.1）、東京（4.4）都高出起 碼逾倍。但報告的一些標準，例如「負擔比率」5.1以上是極難負擔，對香港人的參考價值恐怕不大。在2003年樓價谷底期，香港的住宅樓價中位數仍是家庭 入息的5.2倍——以國際標準，在本地樓價最平的時候，仍極難負擔。

另一個有趣的年份是97年，我們計算當年的樓價中位數約335萬，家庭收入中 位數為21萬，「負擔比率」為16倍。如果視樓價中位數較收入高16倍為樓市爆破臨界點；又假設本地收入不變，則理論上樓價較2013年底上升多7％左 右，便觸及界綫。（換個思考方向：政府成功遏止樓價進一步上升，可能令樓價高位橫行期延長）

當然，1997年樓市爆破，不完全由於業主「負擔不起」；而1997年中高逾八厘的按息，與現時業主一至兩厘的供樓利息，帶來的壓力亦難以比較。「樓價高至入息n倍，泡沫將爆破」，只是眾多參考指標中的一個。

原文刊於晴報2014年1月28日
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