解讀負資產

20-2-2016

上一季金管局再錄得負資產個案，由之前的的0宗，升至95宗；「負資產」再成熱門話題。但現階段負資產與上一個高峰期的意義完全不同，港人宜以平常心應對。

負資產意指貸款抵押品的價值比未償還貸款餘額更低。在業主的立場看，不論是否透過按揭貸款入市，自然希望資產價格上升。正常按揭貸款，借款較物業估值為低，物業成為負資產，原因便是樓價下跌；由業主角度來說，負資產不是好事。

另一個實在的問題是資產運用的彈性：物業如較購入價下跌，如果不是負資產，買家不看好後市，又或有資金需要時，大可以市價出售物業止蝕／套現。相反，物業一旦成為負資產，業主出售物業，需要先籌措現金到銀行贖樓。換言之，單純考慮物業市值與按揭餘額的關係，物業成為負資產會影響業主的財務彈性。不少建議因此說：買家宜多付按揭首期，以減少物業成為負資產的機會。但「多付首期」是否一個利好未來財務彈性的建議，其實大有討論空間，請考慮以下兩個情況：

情況一，你手上有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數9成；購入單位後，樓價即跌2成，物業成為負資產，由於之前支付了樓價一成的首期即10萬元，現時你手上有現金20萬元。

情況二，你手上一樣有30萬元現金，購入一個100萬元物業，按揭成數7成；購入單位後，樓價即跌2成，物業「不是負資產」，由於之前支付了樓價3成的首期即30萬元，現有現金0元。

以財務彈性的角度考慮，情況一其實較佳，萬一失業，手上的更多現金，可以應付更長時間的開支。萬一判斷樓價跌幅有限，打算再購置物業，也需要手上有一定現金儲備。

在此不是宣揚「負資產不是壞事」，而是說明，坊間有關「避免成為負資產」的建議，其實未有由業主理財需要的角度考慮。量力而為，重點應在考慮按揭總額是否可負擔範圍，而不在按揭成數。

說回負資產重現的話題，感覺上「負資產出現」似乎意味市場環境較「沒有負資產個案」時轉差。但 少有人會留意：要市場完全沒有負資產出現，只有兩個方法。方法之一是樓價只升不跌，那便永遠不會有負資產。但此明顯是脫離現實的，甚至可以說，政府種種措 施，某程度上正是要打破「樓價只升不跌」的幻想。另一個理論上可行的方法是不容許按揭存在，原則上全資購買的物業都不可能成為負資產，但此明顯在現實上不 可行。

換個角度看，只要按揭存在，樓價有升有跌，負資產便只是一個或多或少的問題。97年前樓價長升，港人腦中無負資產概念(官方也沒有統計)，反而是不正常情況。往後負資產數字將隨樓價升升跌跌而波動，但以現時平均按揭成數偏低、借款人有良好還款能力的情況看來，在上一個高峰期泡沫爆破後與負資產同時出現的連串問題，破壞力將大為縮減。

原文刊於iMoney 2016年2月20日
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