真係「到價就買」？

19-9-2019

樓價見調整，很多準買家看緊樓價走勢，甚至預設「入市位」，待樓價回調至心水價，即行入市。不同人對於何謂「心水價」可能各有答案，但在價格以外，準買家亦宜計算其他風險。

不少人眼見樓價回調，心中浮起的第一個想法會是「跌幾多可以入市？」。問題是，是否一到了心水價，就應該火速入市？我們認為，起碼要考慮以下因素：

1. 入市價的再檢討。現時多數分析傾向估計，在供應不足、需求強勁、加上各國央行新一輪減息，資產價格難有較大跌幅。但此是「現時」的估計，而影響樓價的因素可以隨時間變化，假使樓價調整至準買家的目標價格，屆時也不妨再客觀衡量各個因素，估計後市變化，再作入市決定。

2. 負擔能力，借款人可以承受多少借款額，涉及兩個變項：利率及個人收入。有關利率，由於美國及多國央行都開始減息，在短期內利率回升的機率較低，如果借款人可通過現行的壓力測試，應該不必對未來按息回升的影響過慮。

利率之外，影響個人負擔能力的另一變項是收入。在經濟增長周期，很多人會假設自己的收入會穩定上升，供款佔入息比例會慢慢回落。但現時套用高官的一句話，是內憂外患，對未來收入變化，宜作較保守的評估。例如是旅遊相關行業，對收入評估時，更不宜過於樂觀。

樓價高位運行多年，而且可見將來供應不足的情況似乎會持續。有意入市的準買家，眼見內外因素一時拖低樓價，可能慶幸終於出現入市良機。但在樓價走勢之外，個人負擔能力亦是不得不考慮的要素，很大程度上，後者比前者甚至更為重要。

原文刊於經濟日報網站2019年9月18日

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