理財規劃不宜假設按揭回贈長存

15-5-2019

近10年可能是香港開埠以來，買家向銀行借款置業最有利的日子。不單利率特低、又附送高息存款戶口，而且新按、轉按都可獲現金回贈。買家實際利息支出比名義上的利率低得多。不少人在財政規劃上，甚至一早預計未來的「轉按收入」，但在理財角度上，此些假設卻可能太過樂觀。

現時新造按揭利率不足2.4厘，但銀行的現金回贈可高達貸款額2%以上。以一般按揭罰息期2年計，只要借款人定期轉按，的確可節省大量利息支出。部份人在進行理財規劃（例如說比較租樓或買樓何者較佳）時，甚至會預設未來轉按都可獲利相應的回贈。

問題在於，近10年按揭利率低企、銀行向借款人提供高額回贈，背景因素都是環球央行量寬、本地銀行體系結餘高企；銀行體系的熱錢太多，而貸款需求未見增長，結果便是借款時有大量優惠。而熱錢過多此一背景因素近1、2年已慢慢弱化：例如銀行體系結餘由2015年的逾4,000億元，回調至近期的540億元水平。

銀行體系結餘是銀行在金管局開設的戶口，每日結算後的餘額。由於戶口是無利息的，正常情況，例如2008年金融海嘯前，每日的結餘只有幾十元億。現時540億元的結餘代表銀行每日結算後，仍有500多億元的閒資。在此情況下，銀行要以種種優惠吸引借款人，是正常現象。不過，如果熱錢流走，銀行體系結餘下跌，近十年習以為常的優惠，便會慢慢消失。

以上論述，不是估計結餘一定會快速減少，也不是說有按揭未供滿的業主不應轉按。截止目前為止，一般情況下，轉按的確是對借款人有利的操作。但業主在進行較長遠的財務規劃時，卻不宜預設往後每隔兩年就會因為轉按而獲得額外收入。

原文刊於經濟日報網站2019年5月15日

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