物業成負資產 提早還款可取？

27-2-2016

負資產個案重現，不少意見提及，要降低物業成為負資產的風險，買家不要借盡。例如應考慮提高置業首期、降低按揭成數。此種常見策略驟看合理，似乎也深受市場接納，但是否好主意？

討論前請先考慮以下情況：假設你購入了一個單位自住，買入價$400萬，買樓時沒有聽過「增加首期，減低負資產風險」的忠告，採用了九成按揭入市， 現時按揭餘額$350萬，每月供款$1.5萬，佔現時月入$4萬的37.5%。不幸樓價下跌，物業最新估值是$300萬，即物業已是負資產。現時你聽到 「減低負資產風險」的忠告了，而你手頭上有$100萬現金，你會考慮進行提早還款，令物業脫離負資產行列嗎？

經濟收縮 保留現金傍身

估計多數人的答案是「不會」。有趣的是，為甚麼在「未置業」的狀態下，多數人會認同「提高按揭成數、減低物業成為負資產機會」的說法。但當物業真的成為負資產時，卻未必會進行部分還款，以執行「自行降低按揭成數」的策略，令物業脫離負資產行列？

「提高按揭成數、減低物業成為負資產機會」的說法廣為流傳，原因之一，可能在於此主張在邏輯上、算術上都是100%正確的說法。正確程度就如「安坐 家中，以減少交通意外風險」一樣。原因之二是大家直覺上認定「負資產」不是好東西，應該避之則吉，既然有一個方法減少物業成為負資產的機會，便容易深入民 心。

問題是，為何沒見有人在負資產大量湧現時主張：「大家提早還款，物業便不是負資產了」？

在上文的假想例子中，多數人應該不會選擇提早還款。原因很簡單，樓價下跌往往意味經濟收縮、失業率上升。此等情況下，穩健的理財態度是減少消費、預 留較多備用現金，除非按揭借款的利息大升，否則一般人會傾向保留較多現金傍身，以備不時之需。相對來說，理財進取的，可能部署執行「別人驚慌時貪婪」的策 略，準備現金換樓或擴大投資，更不可能提早還款。

收入作標準 計算借貸風險

物業成為負資產對業主來說不是好事。但其「不好」，源於物業市值較購入價低。購買$100萬的物業，不管按揭成數是多少，物業貶值$30萬，損失就是$30萬；當初多付或少付首期，對「貶值」多少沒有影響。

最後要處理何謂「借得太盡」的問題。不少人會將按揭成數高與借款額高混為一談。但要考慮一筆貸款是否在負擔能力以內時，重要的是相對於收入的貸款額 或供款額；而不是貸款相對於抵押品的成數。舉例來說，月入$4萬，借入$350萬貸款，每月還款約$1.5萬，不管此$350萬的按揭成數是五成抑或九 成，對借款人來說風險其實一樣。

原文刊於置業家居2016年2月27日
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