樓市破頂高追要小心

11-8-2021

 一手樓市因欠缺焦點大盤推出，成交淡靜。但二手樓市氣氛仍然熾熱，多個屋苑出現破頂成交。惟近日個別成交，最後結果卻是買家撻訂離場，估計損失訂金數十萬元。要避免此類損失，準買家宜有兩手準備。

多個屋苑出現破頂成交，即新成交價打破舊紀錄。一般標準是成交單位的呎價，但有時也會收窄指同類單位的成交價。在市場氣氛熾熱時，賣方會擔心賣得太平，買方又怕遲買更貴。賣家不肯減，但有買家願意追，往往會出現個別單位成交價突然較新近成交飆高的現象。但要留意，如果成交價高於新近成交太多，銀行估價不足，買家便需要自行籌措資金完成交易。如果手上現金不足，便可能要撻訂離場。

市傳沙田一個屋苑的2房單位以743萬元成交，而同類單位最近成交價為640萬元。最終買家疑似未能找到銀行估足價承按，撻訂離場。

在升市之時，有時會出現成交價高於銀行估價的現象。一般來說，如果破頂成交現象普遍、成交價又不是大幅偏離估價，個別較進取的銀行的估價可能會追貼成交價。但如果類似上述個案，成交價高出同類單位逾16%，銀行估足價的可能性便較低。

以上述成交價743萬元的單位為例，假設有銀行以660萬估價承按，買家申請九成按保，最多可借594萬元，買家自己要另外籌措149萬元的資金完成交易。如果流動現金不足，未能完成交易，便只好撻訂離場。損失訂金之外，一般來說，撻訂一方也要支付買賣雙方的代理佣金。

要避免此類損失，可留意幾點：成交前，買家還價時宜參考銀行的估價，不應輕易受氣氛影響而高追。就算真的認同樓價可持續上升、遲買更貴，也應該小心計算，如果銀行按網上估價承按，自己可借取的按揭上限是多少。在銀行按揭貸款不如預期的情況下，自己有沒有能力另外籌措資金完成交易。

另外，在買賣合約中，宜向賣方爭取較長的成交期，如果樓市真的持續上升，更多高價成交出現，銀行估價有較大機會追貼成交價。最後，買家可向多家銀行申請按揭，從而減低估價不足、被迫撻訂的風險。

原文刊於信報網站2021年8月10日

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