居屋買家申請按揭 宜自行壓力測試

26-11-2014

新一期居屋即將推出，金管局去年曾對「白居二」的按揭申請作出指引，銀行對有關按揭申請的壓力測試可彈性處理。如無意外，銀行批出新一期居屋按揭申請時，會沿用過去安排，一手居屋按揭申請不需經過壓力測試。在此情況下，居屋買家在申請按揭時，應如何控制自己的供款負擔？

由於一手居屋涉及房委會的擔保，居屋借款人一旦斷供，房委會會收回單位，並會向銀行支付有關欠款。由於幾乎是無風險業務，銀行在批出按揭申請時，壓力測試 可彈性執行；一些在私樓按揭會被拒批的個案，在一手居屋市場卻可能獲批。相對而言，部分居屋買家可能在不知不覺間借取了超出自己負擔能力的按揭貸款。

其實，一般按揭申請壓力測試的設計有其獨特效用。壓力測試的要求，是「現行按息下，供款不逾申請人月入一半；按息上升3厘時，供款不逾申請人月入6成」。此一要求的巧妙之處，是在較長按揭年期下，將借款人在現時按息下的供款比例，限制在4成多水平。

簡單標準：將供款控制於月入4成

以一筆200萬元，還款期25年，按息2.15厘的按揭為例，每月供款為7,543元。按息加3厘，至5.15厘時，供款應為$10,921元，根據「按 息加3厘，供款不逾月入6成」的要求，通過壓力測試的收入要求是18,201元。由於未加息前，實際供款是7,543元，佔月入41.4%。換言之，壓力 測試變相將借款人供款控制在月入4成多的水平。在一手居屋的情況下，由於銀行不一定為按揭申請人進行壓力測試，買家如果在現行按息下，供款負擔已經偏高， 例如接近月入5成，一旦按息上升，供款佔月入比例增加，勢將嚴重影響財務安排。

如果居屋按揭申請人擔心未來加息的影響，一個較簡單的風險管理措施，是自行進行壓力測試，跟足一般按揭的要求，在按息上升3厘的情況下，將供款限制在月入 6成以下。怕計算麻煩的話，直接計算現時按息，將每月供款控制在月入4成以下，也有類似壓測的效果–未來按息上升在3厘以內，供款都不會高於月入6成。

在供款比例之外，買家亦應該留意，在置業後，應留下一定的現金，例如相當於半年的收入的儲備，以應付不時之需。

原文刊於經濟日報網站2014年12月26日
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