「包批按揭」真係可以放膽入市？

7-10-2015

部分發展商為刺激新盤銷情，推出「包批」按揭，此類產品可以令新盤買家不必擔心按揭問題，放膽入市。買家在選用類似的安排時，又有甚麼地方要注意？

所謂「包批」按揭，即買家支付一定首期後，在樓盤入伙時，發展商可安排指定財務公司承揭造按，讓買家支付樓價餘額完成交易。類似的安排有兩大好處，其一是 發展商指定財務公司審批按揭條件一般比銀行寬鬆，甚至有發展商表明不需收入證明及壓力測試，按揭包批。其次是估值問題，購入樓花選用建築期供款，一個風險 是估值下跌，屆時借款金額亦會下調，但幾個推出包底/包批按揭的新盤，都表明估值以售價為準，沒有估價不足的風險。

包批按揭利率較銀行高

當然，正正因為不涉及銀行，此類按揭的利率會較銀行按揭為高，一般為供款初期利率較優惠，但優惠期後，有關貸款的利率會較一般銀行新造按揭高2、3厘左右。

雖然發展商安排的按揭，利率較正常按揭為高，但一般認為選用有關付款安排的買家，大都採「騎牛搵馬」策略，即買家會在樓花期內轉向銀行申請按揭。

由用家角度考慮，有關按揭安排自然有一定吸引力：低首期入市、供款初期利率偏低，由官方紀錄看來，提供類似安排的幾個新盤中，選用有關付款辦法的買家均佔 大多數。不少用家可能會認為，此類付款，初期供款利率不高，又可解決首期不足的問題，至於優惠期後利率較高的問題，大可以「到時轉按」的方法處理。

「他日轉按」需視乎外在條件能否配合

以上的想法，可能是不少買家心中的低首期入市策略。但在風險管理角度看，有兩點值得留意。不需審批的按揭貸款，對申請人而言是十分「方便」。但現行的按揭 壓力測試以至整套審批標準，不單對銀行，對借款人也是一種保護機制。尤其是壓力測試，可避免借款人借入自己難以負擔的貸款。雖然發展商的包批按揭方便買家 借款，但借款人本身不妨引用壓力測試的概念，計算一旦按息回升後，供款是否仍在可承擔範圍。

另外，不少有意選用此類安排的買家，可能有「他日轉按」以避免支付較高按息的考慮。但部署是否可行，要視乎外在條件是否配合：轉按時的物業估值是升是跌、 屆時的按揭成數限制、原有發展商按揭的未償還餘款等等，都會對轉按可行性有所影響。如果外在條件不配合，買家未能轉按，以相對較高利息供款的時間，便可能 會較買家原本計劃的為長。

原文刊於經濟日報網站2015年10月7日
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