加按創業需過三關

22-1-2014

特首上周在施政報告中提及一個青年人加按套現、創業成功的故事。坊間對故事反應似乎相當一面倒，主要批評是，一般青年人連物業都未有，如何加按？雖然特首提及的故事反應欠佳，不過，事實上不少創業者的資金的確由加按而來。但要順利加按，要符合一定條件。

加按第一關：合乎指引

加按套現的金額，是按照物業最新估值，根據金管局的按揭成數及貸款額上限指引，再減去尚欠貸款額來計算。

舉例來說，業主在3年前購入一個樓價500萬元的物業，當時按揭成數7成，借款350萬元，按息P-3.1厘，還款期25年。3年下來，現時樓價升值至670萬元，而未償還貸款額為317萬元。

根據金管局按揭指引，估值670萬元的物業，按揭金額上限不是7成的469萬元，而是420萬元。換言之，在理想情況下，業主可透過加按，套現103萬元。

加按第二關：還款紀錄、通過壓力測試

上文提及的按揭指引，只是最基本的要求；銀行考慮按揭申請時，除了看物業的估值、當前的按揭指引，也會考慮借款人本身的條件。包括：借款人過去的還款紀錄，以及其收入是否可通過壓力測試。

假如借款人在3年前借入按揭後，曾出現多次延期還款；那他向提供按揭的銀行申請加按，成功機會將十分渺茫。如果延期還款曾逾60日，紀錄出現在信貸資料庫中，更會影響向其他銀行申請轉按的成功率。

假設借款人還款紀錄良好，但金管局於2013年2月收緊壓力測試標準，由舊有的「現行按息加2厘，供款不逾月入6成」，改為「現行按息加3厘，供款不逾月 入6成」。如果業主當初借入350萬元時，僅僅通過舊有壓力測試的標準，而3年來收入未有明顯上升，加按申請便可能難以通過壓測。

加按第三關：樓價有一定升幅

上文提及，一個3年前購入的物業，樓價有一定升幅，借款人如順利轉按，大概可套現逾100萬元。由於樓價自2003年起一直維持升軌，近10年入市的買 家，物業估值大都有或多或少的升幅。但如果樓價真的因退市、港府政策等因素止升回跌，那麼，在去年或今日入市的買家，在未來一段時間，透過轉按、加按等方 式套現，所得金額將大幅萎縮。

其他考慮：利率或會較高

另一個考慮加按套現的因素是利息。過去數年，有大量原本以P按供款的業主，轉用H按供樓，H按利率曾一度低見一個月拆息加0.65厘，此批業主現時的按揭利率，仍然低於1厘。

如果現時加按，已不可能獲批如此水平的按息，現時新造按息最理想的是H+1.7厘或P-3.1厘；按息會比原有按揭高出一厘。如果借款人加按，是為了找卡 數，按息2厘多，相對於信用卡利率30厘以上，自然是好選擇。但如果加按是為了投資，是否「值博」，便要借款人詳細考慮了。

原文刊於經濟日報網站 2014年1月22日
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