優惠期完結的二按衝擊

7-12-2016

本月聯儲局議息，市場估計美息將上調；而且來年美息有機會再上升2、3次。面對利息上升，一般認為香港近年為按揭申請引入了壓力測試，港息稍為上升，對供樓業主的影響應該不會太大。對多數業主來說，壓力測試的確為他們準備了應對利息上升的緩衝空間，但對近年選用發展商高成數按揭入市的買家來說，情況便會較為複雜。

在2009年金管局開始收緊按揭後，一手發展商陸續推出二按，甚至整筆一按，為買家提供低首期入市方案。不過，發展商的利息成本無可避免比銀行高，即使發展商以貼近利息成本推出一、二按，對一般用家來說利率仍是太高。演變下來，最常見的折衷方案便是發展商在供款初期提供貼近銀行按揭的特惠利率，2、3年後才恢復正常息口。如果買家在兩年前取用一筆發展商一按，現時又會面對怎樣的情況？

以一個2014年推出二按的新盤的真實個案為例，單位折實價800萬，銀行一按480萬元，還款期30年，當時利率為H+1.7厘；二按30%，還款期25年，利率首2年為P-2%，其後為P（P為細P，即 5厘）。

一按的還款會隨拆息上落，但過去2年一個月拆息大致維持在0.25厘水平，以平均按息1.95厘計，一按每月供款為17,622元；2年下來，一按未償還貸款約為456萬元。

二按借款共240萬元，首2年利率為3厘，每月供款10,408元。2年下來，二按未償還貸款為225萬元。現時一、二按的未償還貸款約為681萬元。二按的優惠期完結後，屆時利率會升至5厘，供款會增至13,751元；二按部分的每月支出增加32%。

要留意的是，上述計算未計及最優惠利率上升的影響。如最優惠利率隨美息上升，供款支出會進一步擴大。

物業購入未過3年的額外印花稅徵收期，現時成交不多。假設物業隨大市升值，現時樓價應在880萬元水平。業主要應對二按利率上升的風險，其中一個部署是轉按—將整份按揭轉至銀行，理論上便可減少利息及供款支出。
問題在於，樓價880萬元物業，現時銀行按揭成數上限為60%，貸款額上限500萬元。880萬元物業，可借入上限為500萬元，比一、二按未償還餘額，尚欠181萬。除非業主另行籌措資金，否則轉按難以實行，唯有繼續支付較高息率的二按。

值得慶幸的是，此類涉及銀行一按的正規二按，由於總貸款成數高於標準成數2成，在當初申請按揭計算壓力測試時，會要求一、二按在優惠期後的總供款不可高於月入45%，而加息3厘，供款不可逾月入55%。除非業主收入明顯減少，否則應有一定能力應付優惠完結的二按。
不過，面對優惠期完結及市場利率上升，會不會令部分業主改變持貨策略，仍然值得市場留意。此外，上文提及的二按，由於有壓力測試機制保護，優惠期完結加上利率上升的影響仍然有限；但2年前興起的發展商一按，部分不要求買家通過壓力測試，影響便可能更大。

原文刊於經濟日報網站2016年12月7日
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