供款佔入息比率68%的意義

15-1-2018

財政司司長再一次提醒市民，樓價超出一般家庭負擔，並引用數字，指去年第三季，供款佔入息比率已達68%，如加息3厘，數字更會升至88%水平比97年樓市高峰期更甚。不少評論已指出，有關數字並不反應供樓業主的實際負擔。那麼，有關數字其實反映什麼？

司長的供款佔入息比率，來自政府經濟報告。計算方式有5個條件：
1. 住戶入息中位數的家庭(去年第三季數字為月入36,300元)
2. 以市價購買一個45平方米(約484平方呎)單位；
3. 當前按揭利率：
4. 按揭成數7成；
5. 還款期20年。

綜合5個條件，得出的供款佔入息比率便是68%。加以逆推的話，計算中的45平方米單位，樓價大概是686萬元，按揭金額約480萬元。

細心的讀者應會發現，有關的假設中，與現實情況有一定偏差，例如7成按揭，現時的標準按揭成數早降至6成。事實上，參考金管局的報告，同樣以2017年第三季數字比較，銀行新批按揭的平均按揭成數是48%、還款期是26年，而新批按揭合約的平均貸款額是382萬元。

換言之，經濟報告的預設條件，成數比現實高、還款期比實際長、貸款額也高於實際比均。因此，數字並不反映實際上供樓業主的供款負擔。那麼，政府大費周章，假設一堆條件去計算一個供款負擔，難道是為了出口術、用來遏抑樓價？

由於新批按揭合約的供款年期、按揭成數一定會有波動，難以縱向比較不同年代樓價與家庭收入的比率。因此一組較固定的按揭條件，原則上可以比較一般情況下，一般家庭的普遍供款負擔。或者，更簡單點，可以視為樓價與收入比率的一種變化，反映中等收入家庭要購買一個四百多呎的單位甚為困難。

因此，司長說樓價(或指定條件下的按揭供款)超出一般家庭負擔，並不能算錯。但有關數字並不反映實際上供樓業主的供款情況，大家都知道，供款佔月入高於5成，銀行根本不會批出按揭申請。

原文刊於iMoney 2018年1月13日
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