你的供樓負擔是否在平均水平？

12-4-2018

你現時的按揭供款佔家庭收入多少？你估計自己的供款負擔與香港一般要供樓的家庭比較，又是高是低？金管局早前統計未償還按揭供款與入息比率，原來對要供樓的家庭而言，平均的供樓負擔只有約12%。

提起供樓負擔，負責房屋政策的戶高官有時會提到現時供款佔入息比率已達68%，再加息的話，數字會進一步惡化；當然，此是一個在一連串假設之下的數值，實際上供樓支出真佔月入68%的話，根本不可能取得銀行按揭。至於每月實際批出的按揭合約，金管局的統計，平均供款約為申請人收入的35%。

不過，上述兩個數字的方法雖然不同，但處理的都是「現時買樓/申請按揭」的話，供款會佔月入多少。但要供樓的小業主，按揭可能在多年前借取，而時日變化，經濟條件亦可能有所變化，供樓負擔比率與借取按揭時可能已有不同，但過去一直欠缺官方數據反映此方面的走勢。而早前金管局提及的「未償還按揭供款與入息比率（Outstanding Mortgage Debt Servicing Ratio， OMDSR）」可望補充此方面的缺憾。

根據現存按揭合約的平均利率、剩餘年期、自置居所家庭入息計算，2017年供款負擔數字為12%；代表現時需要為按揭還款的家庭，平均供款負擔只佔收入12%。而逆推過去數字，2008年以來OMDSR一直持平，而1997年的數字約為30%。

OMDSR只有12%，可能較一般人的直覺估計為低，畢竟坊間經年埋怨樓價高企，但數字卻反映要供樓家庭的供款負擔在過去10年大致持平。其實原因很簡單：樓價高企，但在壓力測試之下，有資格借取銀行按揭的家庭，批出按揭時的供款負擔只有3成多。而過去10年利率低企、經濟增長下家庭收入上升，借入按揭的家庭，每月供款比例會越來越低。

OMDSR處於低水平，一定程度上反映樓市穩定：市場在有效管理下，借款人供款負擔仍在合理水平。當然，未來有一定變數，按息如有明顯上升，供款佔家庭入息比例料會增加，但與現時逆推上一個高峰期的數值30%比較，卻仍是遠遠未達危險水平。

原文刊於經濟日報網站2018年4月10日

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