銀主盤反映樓市泡沫？

16-8-2017

市場不時傳出銀主盤拍賣的消息，傳媒發掘之下，更發現部分銀主盤有「多按」紀錄；部分意見視銀主盤個案增加為樓市泡沫訊號，但兩者其實無必然關係。

所謂銀主盤，指的是借款人未能償債，貸款方根據貸款合約將抵押品出售抵債。銀主盤的賣家，不限於銀行，近期便有多宗財產公司拍賣的個案。有指銀行批出按揭，有較嚴格的指引，例如借款人的供款與入息需符合一定比率，現時借款人亦難以在銀行一按之外加借二按；整體而言借款人難以借入高於自己負擔能力的樓債。相對而言，財務公司審批較寬鬆，成為不少業主加按套現的選擇，但其按息偏高，借款人被樓債壓倒的風險亦較高。

理論上，最佳情況是每一個業主都不會借入超出自己負擔能力的債務，物業(尤其是唯一的自住物業)不會淪為銀主盤。在此標準下，銀主盤個案增加，自然不是好消息。不過，除非社會禁絕按揭業務，否則總有機會出現借款人無力償債，銀主賣樓抵債的個案。

事實上，不管樓市高高低低，都可能出現銀主盤—經濟危機出現時，債仔收入下跌，無力供樓，銀主收樓拍賣抵債，加上「銀主盤」的標籤，成交價可能較正常放盤低，此種情況下銀主盤增加，甚至可能進一步推低樓價。

而在經濟擴張階段，資金追逐資產，一般人收入擴張，一樣會有銀主盤：總有些業主會因種種理由將物業加按套現—向銀行借款受制於按揭指引的話，部分業主便會轉向批核寬鬆、按息較高的財務公司；當他們發現供款吃力時，如果樓價正好上升，可以加按借新債還舊債，債務便可能越滾越大—當最終無力還款時，市場便又多一個銀主盤。

既然樓價升、樓價跌都會有銀主盤，又如何可以說銀主盤增加是泡沫訊號？香港的私樓、居屋數量達160萬戶，每月雙位數的銀主盤，與其說是泡沫訊號，倒不如說是小數理財不善的個案始終難以避免。

原文刊於經濟日報網站2017年8月16日

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