負資產問題不在宗數

26-7-2024

近月樓市氣氛偏淡，早前有機構估計，如果樓價下調情況持續，年底的負資產數目可能升至10萬宗水平。如果單純比較樓價及負資產個案的走勢，此預測其實不算離譜。問題只是，在負資產的「量」以外，大家更宜關注此些貸款的「質」。

參考近年的負資產宗數及樓價指數，大致上呈負關聯。即樓價指數越低，負資產宗數越高。例如2023年第一季，樓價較2022年底上升5%，負資產宗數按季減少5,785宗。而2023年第三季至2024年第一季，樓價持續下跌，負資產按揭數目並由1.1萬宗，反覆升至3.2萬宗。

下周三，金管局將公佈第二季的負資產統計，由於第二季樓價較第一季末有輕微下跌，如無意外，負資產宗數料會升至4萬宗水平。如果下半年樓價再有更大幅度回落，第四季度的負資產宗數破十萬宗非無可能。

上一次(也是有統計以來唯一一次)負資產個案升穿十萬宗，要數2003年非典型肺炎衝擊樓市，負資產宗數在2003第二季升至10.57萬宗。

值得留意的是但當時的市場環境與現時並不一樣。當時伴隨樓價下跌的，是失業率高企。例如2003年中，失業率曾高達8.8%。在失業率偏高情況下，2002至2003年，金管局統計的負資產個案中，拖欠按揭還款逾3個月的比例，在2.11%至2.92%水平。相對而言，當年整體住宅按揭的拖欠比率在0.86%至1.22%水平。大致上來說，當年銀行界面對的不止是負資產在「量」方面的增加。在「質」方面，負資產按揭也呈現拖欠比率較高的問題。

相對而言，最近3個季度，失業率偏低，整體住宅按揭的拖欠比率界於0.07%至0.09%。第一季負資產按揭拖欠比率0.07%，對應訃3.2萬宗負資產個案，代表只有「三宗」負資產按揭出現拖欠。而且負資產按揭宗數雖然有所增加，但其拖欠比率卻低於整體住宅，界於0.02%至0.06%水平。再參考美國的數字，美國2024年第一季度調整後的按揭逾期率為3.94%。

2002至2003年，負資產增加而且其拖欠比率上升，主要原因是早年的按揭批核標準較寬鬆。一個投資者可以用一份收入，向不同的銀行，為多個住宅取得7成按揭。當樓價及租金下行，利率上升時，此些業主的收入難以支持多個物業還款，便會出現負資產按揭拖欠比率較一般樓按為高的現象。

但近年按揭監管趨向嚴格，高成數按揭更涉及雙重審批。獲批高成數按揭的業主，其供款負擔比率並不會比整體按揭為高。結果便是負資產按揭的「量」雖然會因樓價下跌而增加，但其「質」(低拖欠比率)卻一值維持。對銀行來說，即使貸款的抵押品市值下跌，仍不會影響按月收回本金及利息。對借款人來說，樓按還款亦應該處於可負擔水平。簡單來說，在樓價下行時，負資產宗數上升難免上升。但在拖欠比率維持偏低的情況下，也不宜誇大負資產的負面影響。

宏亞按揭自2002年以在香港推出首個針對負資產的轉按計劃，我們一直認為，市場參與者不應過分擔心房地產價格下跌對按揭借款人償還能力的影響。支付按揭供款的永遠不是房產本身，而是借款人。顯然，所有銀行的按揭押貸款組合繼續表現出強勁的償還表現，仍然是香港銀行體系穩定的基石。

原文刊於NOW財經 2024年7月25日