評估後市勿只着眼於按息

21-3-2023

 聯儲局會不會持續加息、他們對利率走勢的預期在本周分曉。利率走勢對樓市自然有重大影響，但卻不是唯一的主導因素。

現時市場普遍估計，聯儲局會在本周加息四分一厘，而港元最優惠利率較大可能維持不變。以上發展如果成真，預料會被本地市場解讀為──加息周期已經或將會見頂。未來加息導致按揭還款增加是「有限數」。消息料會刺激本周開售的幾個新盤成交。如果小機率事件──暫停加息成真，不管會後聲明如何，可以預期一、二手樓市成交量、成交價都會出現較明顯上升。

市場一般由幾層不同的參與者組成，直接從事交易的市場中人、活躍的投資者、一般人(自住用家)。在房地產市場，前者為發展商、物業銷售人員；中間一層傳統上是投資者，但因為印花稅、按揭限制等因素，此層較十多年前已經大為萎縮。前兩者會是較留意市場變化的人，而一般自住買家，平時可能並不會留意太多經濟消息，心態上仍會以為利率持續上升，不利樓市。他們可能要等待更明確的訊號，才會改變固有的認知。

所以，雖然市場中人可能已預期利率見頂，但仍要等待夠多的一般人的認知轉變，我們才會看到樓市明顯轉勢。聯儲局的決定，正正是此類足夠明顯的訊號，因此本周的議息結果，對本地樓市的發展，自然十分重要。

但要留意的是，就算聯儲局「放鴿」，一般人的認知也只會由「利率持續上升」轉變為「利率不再上升」，未必足以推動更多自住用家作出入市決定。

宏觀而言，聯儲局放慢加息，原因在於美國個別銀行出現問題，不管的話，問題會蔓延。先不論停止加息甚至再量寬是否可解決問題。今次銀行出現，很大程度上是美息長期歸零，再突然在一年內大幅加息的結果。經過此教訓，預期美國聯儲局再推極低息政策的可能性偏低。估計較大可能性是美息(及港息)會在窄幅度橫行一段較長時間──過去極度低息刺激樓市的情況較不可能重現。

其次，可能因為手上存貨較多，近期開售的新盤，定價上都較為保守，一般較同區半新盤仍有折讓。年初市場估計今年可推出新盤較往年多1萬伙，就算新盤銷情維持暢旺，市場也需要時間消化，將制約一手樓價升幅。此情此景，除非利率因素有更激烈的變化，否則對樓價的刺激作用未必太大。

原文刊於信報網站2023年3月21日