美息縱升未必拖累樓市

24-3-2021

早前投資市場一度憂慮，美國聯儲局會因通脹而提早加息，美股更一度下調。在聯儲局再次重申2023年前維持現行利率之後，投資市場氣氛才再度好轉。類似情況估計會在未來一段時間會再出現多次，更不排除聯儲局食言，提早加息的可能性。但至少在樓市而言，加息未必是影響大市的決定因素。

雖然聯儲局在議息會議後重申，現時的低息政策會維持至2023年。但一如所有官方機構的聲明，最好不要奉之為金科玉律。萬一美國通脹升溫，聯儲局完全有合理理由因時制宜，完善利率政策。

而以近幾年美國M2的增加速度，在疫情稍為穩定，美國就業情況改善，消費信心回升的情況下，通脹回升似乎無可避免。聯儲局更不會因為過去的判斷而影響未來加息的決定。

要留意的是，美息(以及港息)一旦上升，卻未必一定對市場不利。其他投資市場暫且不論，過去多年按揭利率升升跌跌，似乎就不見對本地樓市有決定性的影響。2001至2003年，按息與樓價齊跌、2004至2007年，按息與樓價齊升。之後多年按息維持極低水平，樓價反覆上升，至2016年後，按息回升，亦未有阻礙樓價升勢。2019年下半年之後，按息回落，樓價卻是大致橫行。情況與一般人的直觀印象──按息升樓價跌、按息跌樓價升大為不同。

其實以現階段而言，外圍市場討論的加息理由是通脹。而溫和的通脹環境，可能對樓價更為有利：1998至2004年，香港處於通縮環境，樓價偏軟。2004年中之後恢復通脹，樓價便反覆上升。至2020年CPI下跌，樓價出現明顯橫行。

換言之，如果稍後美國/環球因疫情好轉，經濟恢復增長，通脹稍為上升，雖然可能導致利率回升，但對樓價卻未必有負面影響。在通脹預期的大環境下，物業價格甚至可能會上升。

當然，對以按揭入市的用家來說，按息受通脹帶動上升會即時增加還款支出，他們未必會因樓價賬面升值而高興。但大致上，在按揭壓力測試被嚴格遵行的情況下，輕微利率上升，料不會對市場帶來太大衝擊。

原文刊於信報網站2021年3月23日

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