由地王成交看非主流分析

23-5-2018

早前新地投得啟德地皮，地價創新高；坊間主流意見自然是「麵粉價貴，勢推高未來麵包價」。不過，在主流之外，一定也有非主流意見。朋友A正正是此類非主流意見的捧場客。

話說年前內地發展商以超出市場預期價格投得啟德地皮，當時市場人士甚至說笑是否內地發展商不熟悉香港環境，以至計錯數。朋友A向來是樓市淡友，自然認同有關觀點。及至同一發展商接二連三投地，「計錯數」一說明顯不成立，朋友A的分析便是有關發展商可能肩負國家任務—例如不知為什麼要托起香港樓市。

其後市傳投得地皮的發展商要轉讓地皮，A君也自命英明，認定發展商或者是看錯市，或者國家任務已改，總之都代表當初地價太高。及至地皮轉讓價較當初地價有所調升，朋友A的分析是：可能是「阿爺」明示暗示，要本地財主為國出力，拯救重要企業，因此轉讓價格可能被人為因素影響—因此成交價也沒有代表性。

可惜新地投得啟德地皮後，未有機會見到A君，否則相信他應該也可提供一個地價高不利好樓市的獨到分析。

客觀而言，A的幾次分析，並非完全不合理：內地發展商第一次投地，便以超出香港市場預期價入市。認為價格太高的，非止是A君一人。其後有關發展商傳出財困要賣出地皮，似乎也印證了「計錯數」一說。而「阿爺指示」更是不少本地人相信的陰謀論。

說了一大堆，不是要取笑A君看錯市；但A君的故事解釋了一個現象：只要你堅持定見，總有方法對將事實演繹至合乎自己的分析模型。當然，本文不是要證明「地皮高價成交，勢利好樓市」–發展商都可以看錯市，包括物業發展在內，世上無必賺的生意。

另一方面，近年由於樓市辣招、逆周期按揭措施等因素，一定程度上壓抑了市場對利好消息的反應。在未有辣招、按揭又少限制的年代，一有「利好消息」出現，勢必刺激買家入市—甚至不惜負上自己應付不來的債務入市，務本盡用槓桿，賺到最盡。

但現時即使個別準買家極度看好後市，要借多一點已有重重限制。此是分析現時樓市不可忽視的重要因素。

原文刊於信報網站2018年5月22日

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