無父幹的置業之路

1-8-2018

常常說「買樓靠父幹」，但總不是每個家庭都有豐厚儲備可助子女置業。如果欠缺父母資助，置業路又應該如何打算？如果你是日進斗金的才俊，置業毫無困難，可以跳過本文。對於預算有限的準買家來說，不如先參考入門價的上車盤，再作部署。

500萬元單位為上車目標

土地註冊處統計，今年6月，有297宗住宅買賣價格低於300萬，佔總成交約4%；視之為上車門檻的話，一來數量太少，二來此類細價盤很可能要與買小單位收租的投資者競爭，以此為上車標準，可能有點強人所難。上一級的是300萬至500萬元單位，6月份佔成交量17%，有1,154伙，成交量較多。500萬元，大概可視為現時上車級物業的入門標準。

為減省儲首期的時間，估計大部分上車客會透過按揭保險入市。以8成按揭計，500萬元物業的2成首期是100萬元；外加印花稅3%，15萬元。其他的代理佣金、律師費、極節省的裝修費，算15萬元；共需130萬元。

無父幹的置業之路

上車盤首期或需儲十年

儲首期的時間視乎準買家每月可儲蓄多少。假設月儲1萬元（2017年本地有專上教育程度的打工仔，入息中位數為26,400元，1萬元為入息的37%），130萬元的儲蓄目標，要費時10年多一點。當然，此中變數極多，高收入、儲錢比例較高的人儲蓄時間可縮短。而收入增長、儲蓄以外的投資回報、一人儲蓄抑或二人儲蓄、以及最重要的樓價走勢，都會影響所需時間。
假設在未來某一刻，一位準買家終於儲足了130萬元，而奇蹟地，樓價也維持不變。此時他入市要申請按揭，如果按息也不變，維持現時約2.15厘水平，壓力測試標準也沒變的話，400萬元的樓按，30年還款，月供15,087元；借款人月入需要高於36,402元，才可申請按揭。

月入宜在3.6萬以上

保守計算，如果屆時利率較現時上升1.5厘，而壓測標準未有放寬，每月供款會是18,298元；借款人月入要42,798元才可通過壓測。

如果準買家的收入較3.6萬元為低，又欠缺資助，可能要面對現實，放棄在本地購買自置私人住宅的計劃。當然，由於政府調整資助房屋的訂價機制，資金較緊絀的準買家，或可考慮入紙申請。資助房屋的訂價較相宜，儲首期的時間可大大減低；在官方擔保機制下，又較易借入低息的高成數按揭，應該是中等收入家庭寄予厚望的置業途徑。展望未來數年，資助房屋的供應量難見明顯增長，要由此置業，除了儲蓄的紀律，更要有抽籤的運氣。

原文刊於經濟日報網站2018年8月1日

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