為何樓價拒絕下跌

4-9-2019

社會運動持續，一面是示威者聲言攬炒，一面是官方文攻武嚇，整個暑假，香港都似被低氣壓籠罩。此情此景，不少人難以理解，為何官方及市場的樓價指數，都只是牛皮波動，而未有大幅下跌。

一個可能的原因，是持貨業主的結構組成。2009年10月金管局開始收緊按揭，2010年港府開始徵收額外印花稅。綜合的結果，是短炒投資者幾乎在市場絕跡，而有能力取得銀行按揭的借款人，整體上負擔都不算重。或者更簡單的一句：近10年入市的，多以實力用家為主。

用家與投資者對於市況波動，有截然不同的反映：投資者可能計數後會止賺/止蝕離場；但對用家來說，短期價格波動，根本難以左右他們長期持貨的策略。

或者有人會問：以上都是「正常情況」時的取態，但現時不少人似乎已在擔心，現時不太正常的情況是否會長期持續，更簡單一點，打開facebook、甚至搜尋器搜索結果，不是已跳出大量的移民廣告？會不會有相當數量的中產家庭，會部署移民、趁物業仍有價有市而放盤，從而拖低樓價？

此種憂慮不無道理，但在討論對樓價的影響時，要留意現時考慮移民的人，有多少是打算把家庭連根拔起，移民外地？又有多少只是圖多一份保險，可見將來仍會留港生活？如果前者仍是少數，「移民潮」對樓價的便可能沒有多大影響。

最後，要考慮的是，當深圳福田區的二手樓價也要7萬多元人民幣一平方米，折算港幣呎價只比西北區二手樓低三成左右時，香港的樓價，可能真的沒有多少大幅調整的空間。

原文刊於經濟日報網站2019年9月4日

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