為何息升樓價不跌？

13-12-2017

如無意外，本周聯儲局將上調聯邦基金利率0.25厘，而本地銀行最優惠利率暫時仍維持不變。展望明年，市場估計聯儲局將再加息2至3次，而香港最優惠利率將展開上升步伐。不少人直覺認為利率上升將利淡樓市，但有趣的是，市場上卻普遍估計樓價在2018年仍會持續上升。

一般認為，利率上升，每月供款增加，因此不利樓價。但現實中，9成以上新批按揭是H按，而拆息在過去一年反覆上升。大家其實已目睹了「樓價、按息同步上升」的現象。不宜認定利率上升一定不利樓價。

之前我們提及，來年按息上升，由於預期幅度溫和，由於過去幾年入市的業主都需要經過壓力測試，加上近年一般打工仔收入增加，輕微增加的樓按供款對正在供樓的業主影響不大。利率上升有即時影響的反而是未入市的準買家，如果壓力測試的標準不變，同等收入的準買家，在加息後可借入的樓按貸款會略為減少。在升市之中，入市的預算卻收緊，代表可選擇的物業越來越少。

理論上，加息的確會令一些原本有條件入市的買家，變成無法入市；又或令有意入市的買家可借入的按揭減少，正常而言，加息應該會減少資金流入樓市。不過，要留意的是，近年的樓市在重重辣招下，每年成交量其實比過去大幅減少，意味只需較少資金已可推動樓價上升。

2016年一手住宅成交量約17,000宗，二手約40,000；總成交金額4,299億元。2017年至12月初，一手住宅成交量約17,000宗，二手約41,000宗；總成交金額5,024億元。

而某家銀行調查，估計市場上有逾37萬人有置業需求，比起按年6萬宗左右的成交量，需求可算十分強勁。即使按息上升，令部分人計數後打退堂鼓，仍是大把人等入市，溫和上升的利率，對樓價的制約作用料較為有限。

原文刊於經濟日報網站2017年12月13日
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