減息之外的樓市因素

9-9-2024

香港由發展商到小業主，眾人都翹首以待美國減息，以帶動本地樓市。但眾多分析都預期，在美國減息初期，本地按息下調空間極為有限。展望未來，樓市情況也不是一面倒的悲觀。

在利率走勢以外，第一個要留意的是近年推升住宅租金的住屋需求，會不會、會在何時、有多少轉化為購買力。眾所周知，最近兩年香港樓市出現一個較罕見的現象；租金持續上升而樓價反覆下跌。樓價下跌，一般認為與利率高企有關。而租金上升，主要推動力來自透過不同人才計劃新來港的專才。

這些專才來港，帶來新的住屋需求。一般估計他們初來步到，不會立即作出置業的決定，而是先行租樓；待事業發展、收入穩定後，才會考慮買樓。現時新來港專才大概仍處於第一階段，以租樓解決住屋需要。因此首先受帶動的是租金。

如果相當一部分專才在來港幾年後，認定在香港有發展空間，有長遠的住屋需求，他們可能會轉租為買。此方面的動力可望在未來一、兩年開始陸續出現。至於是否推起樓價，便要看決定長期留港發展的專才有多少。

近年影響樓市的另一主要問題是存貨量高企。地產代理統計，貨尾(曾推售而未售出的單位，包括現樓及樓花)逾2萬伙，相當於一年多的新盤銷售量。

貨尾量高企，要去庫存的發展商需要向買家提供更多優惠、以至直接下調新盤售價。情勢反過來令準買家期待未來新盤開售時有更多優惠，而推遲置業決定。最終出現類似近月的樓市下行循環，買家放慢入市步伐、發展商推盤時提供更多折扣、買家更加推遲入市。

庫存不是一個固定不變的數字。發展商在提高賣樓折扣的同時，也放慢了投地，據傳部分新項目工程也見放慢。在供應放緩的情況下，一手貨尾可望慢慢消化。值得留意的是，不需要市場完全消化2萬多個貨尾，樓市才會穩定下來。2021年之前，「正常」的貨尾量約在1萬至1.5萬個中間；期間未礙樓價上升。

租住需求何時轉化為置業需求、貨尾需要多少時間消化，都有待時間觀察。但無疑利率如出現較大幅度的調整，可能會加速相關進程。

現時市場上對美息下調較樂觀的估計，是年內可下調100至125點子。如果本地拆息有相對應的跌幅，港元最優惠利率可能有半厘左右的調整空間。配合新來港專才開始轉租為買，新盤可望逐步被消化。在較理想的情況下，樓價有望在今年底、明年初穩定下來。

原文刊於信報網站2024年9月3日