樓市起動？且待聯儲局開會結果

1-2-2023

 新春假期完結，但市場走勢仍未明朗。究竟今年樓市會不會否極泰來，可能要待本周美國議息會議後、本地新盤開盤的反應，才會有較明確的啟示。

雖然近日市場氣氛因香港與內地免檢疫通關有明顯改善。有指成交量未見好轉與農曆新年樓市氣氛例淡有關。但過年例淡之說並不一定成立，例如2021年農曆正月在2月，當年1月和2月新盤成交分別逾1400和1200宗，而當年每月一手平均亦不過1420宗，可見條件配合時，發展商不會因為過年而減慢推盤。

今年1月成交量大概只有500宗，比去年底未見明顯回升，表面原因是未有大型新盤推出。而未有發展商推盤，原因應該是大家判斷購買力仍在觀望。其中一個大家等待的，大概是本周美國議息的結果及會後聲明。

現時市場普遍預期，本周美國聯邦基金利率會上調0.25厘，較不明朗的是，會議後聯儲局是否發放較為偏鴿的訊號。另一方面，近日本地拆息較去年12月明顯回落，12月一個月拆息一度升穿5厘，而本周初已回落至2.77厘。拆息下跌，反映本地資金大致上供應充裕。如果本周美息只上調0.25厘，並在3月再上調0.25厘後穩定下來，按近日拆息的表現，香港的最優惠利率有條件維持在現水平不變。對年內按息，筆者較為樂觀，估計新批樓按利率有機會維持在3.5厘左右。

如果本周聯儲局發放較為偏鴿的訊號，那麼過去一年籠罩在香港樓市的一大負面因素大致消除。配合通關、抗疫復常等消息，如無意外可刺激香港樓市成交量回升。不過，今年新盤供應充裕，即使氣氛好轉，也未必可推動樓價有明顯上升。當然，如果聯儲局本周加息幅度超出市場預期，又或在會後發放偏鷹的訊號，本地樓市的觀望氣氛便可能維持較長時間。

對個別買家來說，如「旺市未旺價」的情況持續一段時間，應是不錯的環境。一方面是新盤供應增加，買家的選擇較多。而樓價如果因為供應多維持平穩，買家也可免於追價之苦。

要留意的是，一如定期存款利率，樓按市場存在一定的差異。理論上拆息回落，會刺激銀行承造更多按揭業務；但不同銀行開出的按揭優惠各有不同，包括按息、回贈、罰息期、其他優惠等，準買家在入市前，已先了解自己對樓按的需要，才作出精明選擇。

原文刊於信報網站2023年1月31日