樓價難頂程度 香港難望對手

28-1-2019

一年一度，調查機構Demographia又公報樓價負擔能力報告。毫無懸念，香港又贏。根據調查，2018年香港的樓價大概等同香港人入息的20.9倍，展望未來一段時間，香港也可能難有挑戰對手。

賽果其實早在預期之內—樓價難負擔排名第二的溫哥華，樓價只是等同入息的12.6倍，可謂「香港的車尾燈都見唔到」。但本地樓價去年先升後回，全年升幅只有個位數，負擔指數在2018年明顯惡化，幅度仍是有點出入意表。

主要的原因，是調查以2018年第3季取樣，其時正是香港樓價高位，所以未有反映第四季樓價走勢。不過，就算計及第四季樓價回落的影響，也絕對影響不到香港在報告中樓價最難負擔的地位。

過去我們也多次評論有關調查，認為內容未必有太大參考性，例如忽視香港有近半人口居於資助房屋、也欠缺大中華地區其他城市的比較。而在貸款風險管理的立場上看，本港實際上以按揭入市的買家，由於需要通過壓力測試，供款負擔其實不重。

這種「平均來說香港人好難負擔本地樓價」，但「入市者負擔其實不算重」的現象看似矛盾，其實全無衝突。真相就是實際買樓人士的平均收入遠高於入息中位數而已，而此現象其實已經維持好幾年。說到底，原因都在於人口增加，而供應追不上，樓價升幅持續高於薪金增長，結果便是9連霸的樓價最難負擔紀錄。

另一方面，種種辣招令欠缺財政實力者難以入市，可以借入銀行按揭入市的，實際負擔也不會太重。結果是在樓市調整之下，市場未見有過去大量平價急讓盤的出現—皆因投資者入市大幅減少，負擔得到供款的用家，其實欠缺理由平讓自住樓。 展望未來，如果社會未能就增加供應/減少需求達成共識，並加快行動，相信香港在類似的排行榜上，仍會蟬聯冠軍好一段日子。

原文刊於iMoney 2019年1月26日

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