樓價突破高位之後又如何？

4-8-2021

樓價指數與2019年中的高位差距不足1%。由於二手市場仍頻傳破頂成交，估計指數再創新高只是時間問題。但破頂還破頂，樓價卻未必會出現一飛沖天的走勢。

雖然近日一、二手成交量有放緩的現象，但樓價指數反映的是二手成交，而二手成交近來屢屢出現打破屋苑紀錄的高價成交個案，如無意外，月內樓價指數便會打破2016年6月的紀錄。指數破頂，或會有心理影響，例如推動部分仍在猶豫是否入市的買家加快入市步伐。惟破頂之後，樓價是否有足夠動力再創新高，卻要看基本因素。而暫時看來，樓價破頂後再上，要面對眾多阻力。

第一個阻力是息口走勢，2008年金融危機之後資產價格上升，主要原因是各國央行放水。不少分析都指出，作為央行，聯儲局不會希望利率長期維持於近零的水平，失去以利率升降調節經濟的工具。而在經濟好轉的情況下，聯儲局也不會長期維持量化寬鬆政策。早前美國聯儲局多次明示暗示將收水，如果順利執行，泊駐香港的熱錢規模會減少，拆息亦可能上升，屆時推動樓價的動力料會轉弱。

當然，近日美國疫情又轉嚴重，令人懷疑經濟是否可順利復甦。一旦經濟增長放緩，收水和加息的步伐也會放慢。

第二個阻力是新樓供應。香港過去10年的住宅供應嚴重落後於需求，是樓價長升長有的主要原因之一。但近日土地政策似有轉向的跡象，政府收回多幅私人土地作公屋發展，以及推出數年、無人問津的土地共享先導計劃接獲首宗申請。

而在中央官員明示要處理房屋問題、選舉制度又大幅度改變後，日後政府無論是要發展郊野公園、抑或是推動填海，阻力都大大減少。如果市民看到5、6年後供應將大增，現時追價入市的意欲料會減少。

第三個因素是移民。雖然港府說自己無統計港人外移的數量，但截至去年10月，中小學一年內流失約1.54萬名學生。觀乎中、小學學生減少的規模，大概可反映移民潮的趨勢。如果本地中產持續外流，多多少少會影響住屋需求。

要留意的是，除了美息走勢仍是難以預測之外，房屋供應增加、港人移居海外，似乎都是會持續一段時間。在此情勢下，樓價即使在今年突破高位，也不見得有更強的動力維持長期升勢。只是供不應求的情況一時難以扭轉，人口政策方面，估計中央及港府會持續增加國內人口移居香港，樓價也難明顯下跌，未來一段長時間，樓價窄幅橫行的可能性會較高。

原文刊於信報網站2021年8月3日

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