新盤付款選擇看購買力

27-3-2017

近期樓市成交暢旺，早前三個大型新盤同期開售，均開出理想成績，一星期一手成交量逾千伙，之後幾個新盤均加價加推，買家完全無懼於美國加息及港府預言供應增加。樓價升勢可維持多久難以預測，暫時而言，似乎樓市有足夠購買力支持新一輪升浪。

以某九龍區新盤現場所看，大手購買多個單位的分組，有逾二百組買家入票，但籌號未到40，該批單位已消耗一空，意味有逾160組有意動用數千萬元大手入市的買家向隅，據了解此批買家絕大多數為本地客，反映近期氣氛轉旺，已吸引本地較具實力的買家出動。

將軍澳新盤四分三買家無申請二按

在付款安排上，也可以看到近期入市的買家實力。過去一兩年，發展商推盤，往往會以不需入息證明的一按作招徠。但3個大型新盤中，位於將軍澳的完全不設一按，但仍獲理想承接。項目首批出售單位中，約四分三買家選用不連二按的安排。

位於馬鞍山的新盤策略明顯有別，項目不設二按，但有樓價75%至85%貸款，部分只需還息的安排。最終選用5年貸款安排的買家，比用即供付款的多。

馬鞍山新盤買家償付能力高

以折實價1,000萬元單位，借75%貸款即750萬元為例； 首年每月還款 $46,900，第2、3年每月還款 $62,048，第4、5年每月還款$66,682；5年後要一次償還餘額500萬元。相對而言，一般借款額750萬，25年期，利率2.15厘的按揭，月供只是32,340元。換言之，此盤雖然較多買家選擇發展商貸款，但買家的償付能力極高。

至於同期開售，位於九龍的新盤，由於發展商付款安排較多樣化，部分貸款屬備用性質，難以統計有關數字。

以上述幾個新盤的銷情而言，香港樓市購買力充沛無容置疑；加上近期推出的官地均以理想價錢成交，在按息正式上升前，熾熱的氣氛料可持續一段時間，更不排除樓價再創新高。不過，市場當下購買力充沛是一件事，個別買家的償付能力又是一件事。有意入市的準買家，即使認為當下樓市氣氛暢旺，希望順勢入市，事前亦應小心計算自己的負擔能力，再作決定。

原文刊於iMoney 2017年3月25日
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