新盤一按令投資者入市比例回升

4-6-2016

發展商紛紛推出一按促銷樓盤，由於全額由旗下財務公司借出，不涉銀行，不但按揭成數較高，也毋需進行壓力測試。此類安排雖然「方便」買家借款置業，但卻隱含風險，對於有意透過類似安排買樓置富的投資者來說，更宜小心。

發展商本業是買地、起樓、賣樓，賣樓有盈餘，便再投地起樓，周而復始。貸款卻不是他們的本業，過去偶有提供二按，也是補銀行一按的不足。近年迫使發展商陸續推出按揭成數高達8、9成的一按，全因銀行按揭成數收緊至5、6成；即使發展商願意推出二按，讓買家可以低首期入市，也會因為涉及銀行一按，一按+二按的組合需要通過壓力測試，對借款人的收入有較高要求。結果催使發展商推出按揭成數高達8、9成的一按，以迴避壓力測試。

以1000萬元物業，按揭成數8成，利率5厘，還款期30年為例，月供是42,946元，如果發展商旗下財務公司的審批要求是月供不逾月入一半。買家只要月入85,892元，便可順利借取發展商一按。相對而言，如果買家本身已持有/擔保其他物業按揭，再借入500萬元銀行一按+300萬元發展商二按的組合，即使供款較低，但月入卻要高於109,588元，才可通過壓測。

由風險管理的角度看，壓測的存在對借款人有一定保障—壓測事實上將借款人的供款總額限制在3、4成水平，即使未來按息回升，借款人也有較大的緩衝。較少人提及的是，銀行按揭的壓力測試，對已持有其他按揭物業的借款人，有更嚴格的要求，即所有按揭供款不逾月入4成，加息3厘，供款不逾月入5成。此要求對換樓客及投資者的影響較大。

傳統上不少家庭在購置自住物業後，會再購買物業收租。但在壓力測試要求下，有關部署難度極高，以一對月入10萬元的中產夫婦，二人持有一個物業，按揭餘額600萬，按息2.15厘，尚餘年期20年為例，供款30,781，他們再購置另一物業，向銀行申請按揭，年期30年，利息2.15厘，新物業按揭額不可高於181.4萬元。兩筆按揭的供款其實只佔家庭月入37.6%。如果他們希望用一+二按的組合購買新樓，如果新購單位按揭成數高於標準2成，壓測標準會更嚴厲。簡單來說，在現行的按揭指引下，連中高收入家庭要在自住物業之外買樓投資也甚為困難。

發展商借出整筆一按，不經壓測，便可以降低投資者入市門檻。發展商由於資金成本較銀行高，他們提供的貸款，利率自然較高。對於個別投資者來說，借入較高息的 一按買樓，是否合算的投資，自然需要自己詳細考慮。值得留意的是，過去數年按揭指引收緊，估計大部分入市買家以用家為主。對整體大市而言，用家主導的樓市 與投資者充斥的樓市，風險完全不同—投資者有較高斷供的可能較高。新盤一按鼓勵較多投資者入市，雖然對銀行體系應該沒有多少影響，但卻可能為樓市增加不穩定的因素。

原文刊於iMoney2016年6月4日
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