息口趨升 惟低息環境將持續

21-6-2017

6月份美國聯儲局上調利率，由2015年底計，已是第四次上調，幅度合計一厘；但香港各家銀行的最優惠利率未見跟隨，加上美國聯儲局預期長期聯邦基金利率維持在3%水平，往後即使港元利率緊隨美息上升，仍處於相對偏低水平。

由於美國在減息周期時，香港銀行未有緊隨美息下調，加上銀行體系結餘高企於近2600億元水平，本地銀行在聯儲局議息前已表明，最優惠利率暫時不會跟隨美息上升；甚至在美國加息後，本地銀行仍然估計，下半年美息再加，仍有條件維持利率不變。

在聯繫匯率之下，美息與港息的長期走勢會趨向一致，因此，在聯儲局表明美息在未來2年持續上調的情況下，置業人士宜為未來利率上升在財務上早作準備。但另一方面，由於聯儲局估計，2017年會加息3次，意味下半年有一次利率上調，而2018、2019年將各加息3次，2019年聯邦基金利率處於2.75厘至3厘水平。而聯儲局又估計，聯邦基金利率的長期預估中值維持在3厘，意味未來2年，美國會累計加息1.5厘。假設港元利率在2018年起緊跟美息上升，現時不足2厘的新造按息，大概會升至3.4厘水平。

當然，「預估中值」云云，不過是一眾聯儲局官員今年坐下開會得出的數字。因應經濟數據變動，預估數值可以隨時修訂。不過，現階段可以理解為：參考現時經濟表現，聯儲局認為美息升至3厘水平已足夠—既不特別刺激借貸需求，又可控制通脹，也預留未來需要刺激經濟時的減息空間。

如果聯儲局的估計未有大幅偏離現實，便表示港息未來數年的上升空間不大—可能只有1.5厘水平；以還款期25年計，按息較現水平上升1.5厘，月供會增加18%。

由於近年批出的銀行正規按揭，借款人都需要通過壓力測試，按揭供款雖然會因為加息而上升，但應該仍在可負擔水平。反而是近年透過發展商一按購入新盤單位的買家，宜小心計算，2、3年後港息上升，而發展商一按優惠期又完結時，對自己財務的影響，並早作安排。

原文刊於經濟日報網站2017年6月21日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。