平常心看待負資產

4-11-2020

負資產住宅按揭貸款宗數由第二季的127宗，增加至第三季的199宗，大幅增加逾五成。但增幅強勁與基數較低有關，宏觀而言，在樓價欠缺方向，窄幅上落的情況下，統計上負資產會持續存在，暫時而言，大家仍可用平常心對待。

金管局的新聞稿再次強調，統計中的負資產個案，主要來源是銀行職員的住屋按揭貸款。此類貸款的按揭成數，有時會高達樓價十成。而9月差餉物業估價處的樓價指數較6月下跌1%。對於新取用十成按揭的銀行職員來說，樓價輕微下跌，技術上便是負資產。除非禁絕此類貸款，否則輕微的樓價下跌，必然會出現少量負資產個案。

不少港人仍然會將「負資產」、「拖欠供款」、「銀行CALL LOAN」、「破產賣樓」等概念聯繫在一起。但要留意的是，自從2011年第一季起，並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄；而同期整體的銀行按揭貸款，拖欠3個月以上的比率，大致維持在0.02%至0.04%之間。技術上，成為負資產的樓按，還款紀錄比整體為佳。情況有違於一般人印象，原因在於即使樓價下跌，但利率沒有上升、借款人收入沒有下跌的環境，物業是否負資產，對借款人的財務其實沒有迫切的影響。

「負資產」要與「加息」或「收入下跌」同時出現，才會為借款人財政帶來重大壓力。過去10年，按息長期維持極低水平；而取用十成按揭的銀行職員至今仍是收入較穩定的一群。在此種情況下，雖然統計上負資產數量有輕微起伏，但對於收入穩定的借款人，根本沒有多少預期之外的財政壓力。較整體樓按更佳的「零拖欠」統計也是意料中事，現階段負資產的情況未需要特別關注。

展望未來，要留意的是，近一年因按揭保險放寬，新增大量按揭成數達九成的樓按貸款。如果樓價出現逾一成跌幅，預料統計中的負資產宗數會大增。雖然未來數年的按息可望維持低企，但疫情影響下，多個行業可能需要更長時間恢復正常。未來一段時間，失業率都較難回落。一旦樓價出現波動，便會有一群職業受疫情影響而下跌的業主，需要同時面對負資產及收入下跌的問題。在宏觀層面，出現一定數目的斷供負資產，會有保險機制應對，銀行風險不見得特別高。

不過，在微觀層面，如果借款人自問收入有大幅減少的可能，可能便需要考慮，是否要提早減債，避免未來被本來應付得了的樓債拖垮自己的財政。

原文刊於信報網站2020年11月3日

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