市場怪論 — 新盤要靠高成數？

17-12-2018

近年在升市之時，二手樓成交卻較之前大幅萎縮。對此現象，一個流行的解釋是一手盤因發展商財力雄厚，可安排高成數按揭，結果維持一手銷情。而二手樓業主無此實力，因此二手成交量大不如前。究竟高成數按揭是否一手盤的開單秘技？

表面看來，有關說法言之成理。多數新盤開售，都有提供高成數按揭的安排；包括那些廣受注目的「呼吸plan」，更強化了一般人對「發展商賣樓要靠高成數按揭」的印象。

不過，上述印象很可能是被誇大了。現時新盤開售，買家選用什麼付款安排都需公開，而數據反映，新盤選用高成數按揭的，其實是少數。今年初推出的一個將軍澳新盤，發展商有提供高成數按揭，但翻查成交紀錄冊，近1,500個出售單位，選用發展商高成數按揭安排的，不足十個。說發展商要靠高成數按揭「食糊」，似乎言過其實。

新盤要靠高成數

又看看最近在大埔開售的新盤，發展商有安排高成數按揭，賣出90伙，只有15宗選用高成數按揭付款安排。翻查多個新盤，選用高成數安排的成交比例，一般在2成左右。意思是，7、8成新盤買家，其實都只借樓價5、6成的按揭。當然，2成買家用高成數按揭，對新盤來說也是二手樓(尤其是成交價6百萬以上，申請不了按揭保險)沒有的優勢。

如果新盤是樓花，一般會提供即供、建築期的付款計劃。即供期的折扣通常較建築期為高，但就要在未入伙前已交付樓價/開始供樓。一般估計，選用建築期的，較可能是換樓客，由於難以同時應付新盤物業的按揭供款，所以會選用建築期計劃。相反，較具財政實力，可以同時應付新舊物業還款、又或是有家庭財政支持的買家，較可能選用樓價較低的即供期安排。而近年一般樓花開售，選用即供期(而且不需高成數按揭)的買家會在2、3成左右。反映入市的買家，整體上財政狀況甚為理想。

回到最初的問題，如果高成數按揭的作用沒有坊間想像的高，何以二手成交量較過去旺市時為低？其實，辣招大大增加了投資者的入市成本，市場由用家主導，市場少了一批參與者出入貨，成交量自然大不如前。

原文刊於iMoney 2018年12 月15日

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