如果樓價跌3成

29-3-2016

地產大亨估計，樓價年內會繼續調整，較高位調整幅度將達三成。此估計大致與市場上觀點最熊的大行分析相若，假設樓價一如有關估計下調三成，會有什麼影響？

參考中原指數，高位為去年9月的146.92，3月中指數為127.5，跌幅13.2%。如果以調整三成為目標價，指數應在103左右見底，即較現 水平可能有19%左右的下調空間。當然，大亨也好，大行也好，預測都有一定前設，前設如果與預期不同，樓價調整的幅度自然也不同，三成云云，不應視作死指 標，只宜視為──如果預期中的負面因素都出現，樓價便可能有如此跌幅。

回顧過去歷史，2008年金融海嘯後，樓價只下調22%左右即反彈，三成或以上的調整幅度要上溯至1997年亞洲金融風暴後的大跌市。樓價跌三成， 以樓價400萬元的上車盤計，損失已是120萬元，可能已是「打工仔死慳死抵」多年的儲蓄，一個跌浪可以蒸發多年儲蓄，不可謂不驚嚇。

雖然驚嚇程度十足，但即使樓價跌足三成，對小業主及銀行體系的衝擊料會較以往多次風浪為低。以市場最憂慮的負資產問題來說，不少分析強調採用高成數 按揭，物業較易成為負資產；但較少人留意到，近年以高成數按揭(包括按保、新盤一加二按等)入市的買家，負擔能力遠較過去為高。

過去一般銀行以「供款不逾月入五成」作為批核按揭的標準，即月入4萬元，申請樓按時，一般只要供款不逾2萬元，即可獲批按揭。其中盲點是銀行無從得悉申請人是否有其他未償還供款、也無從反映按息上升帶來的影響。

不過，上述問題近年都已陸續被處理；其中，信貸資料庫已加入按揭正面資料，銀行對申請人有多少未供滿的物業一目了然；壓力測試的引入，一定程度上保 證了借款人的負擔能力。以高於八成的按揭為例，壓力測試標準比一般按揭更嚴格，具體而言，月入4萬元，借八成以上按揭，供款上限大約在1.6萬元左右，整 體壓力不大，也預留一定空間應付利率回升的衝擊。

宏觀而言，由於風險管理機制改善，銀行近年新批按揭客戶供款負擔都偏低，在此情況下，樓價下跌三成，對個別業主及銀行體系的影響料較過去為輕。

原文刊於信報網站2016年3月29日
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