天價居屋的按揭因素

18-2-2015

日前居屋第二市場出現一宗破紀錄成交，未補價成交價達600萬元；市場反應是「嘩，未補價居屋都咁貴！」但隨二手私樓價格節節上升，加上居屋第二市場的按揭「優勢」，類似成交可能陸續有來。

現時市場大致有一個共識，細價樓熱潮的出現，與政府辣招及按揭指引有關–細價樓的稅務成本低，400萬元以下物業透過按保可借樓價9成。相對而言，樓價愈高，印花稅率愈高，按揭成數亦受限；結果是吸引資金集中於細價樓市場，令其升幅在過去幾年均領先大市。

在資金追逐下，400萬元以下放盤買少見少，市場定義的「上車盤」界綫亦漸向上移–樓價400萬元至600萬元私樓，透過按保仍可按8成。如果外圍無重大負面因素出現，未來一段時間此價位的成交比重可能增加。

買家最高可借入95%按揭

回到上述的居屋第二市場單位，居二市場傳統上是一個相對小眾的市場，但近年成交價、量均見上升。過去只有公屋戶或公屋輪候冊上的綠表申請人才可免補價購 買，每年只有千多宗成交。但小眾市場近年開始「大眾化」–港府推出的「符合白表資格人士免補地價購買居屋」計劃（俗稱白居二），令市場新增數千合資格買 家，直接令需求上升；在供應不變的情況下，價格上升是必然現象。

另一個少人提及的是居二市場的按揭優勢–由於有房委會擔保，居二市場單位的買家，最高可借入樓價95%的按揭。我們翻查房委會的公報，沒有發現在擔保額 上設有限制。以上述單位為例，如果買家有需要，可向銀行申請95%按揭，借款額570萬元，首期30萬元。相對而言，600萬元的私樓，按保上限480萬 元；首期120萬元。對有資格購買第二市場居屋的買家來說，購買居屋的按揭槓桿（Leverage）更高，財務安排上的吸引力不言而喻。

不排除再有公屋富戶購入居二單位

往後更有趣的發展是，在居二市場的按揭優勢下，會不會出現成交價更高的紀錄？例如700萬元的居二單位，最高按揭額665萬元。相對而言，700萬私樓按揭正常只可借盡420萬元–居二市場單位的優勢進一步擴大。

當然，估計類似的成交數量不會太多，白居二申請人有收入限制，原則上不會有財力購買高價居屋。但公屋戶購買居二單位，卻是沒有收入限制的，不排除部分富戶有意置業，最終因按揭成數的關係，購入居二單位，改寫高價紀錄。

原來居二市場的設計，包括房委會擔保的高成數按揭，應該是協助公屋居民透過此途徑置業。但意想不到的是，隨私樓市場按揭受限，卻令居二市場在財務安排上顯 得特別吸引；除非房委會更改居二市場按揭的擔保條件，否則個別居二市場成交價跑贏同區二手私樓的古怪情況，將陸續出現。

原文刊於經濟日報網站 2015年2月18日
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