大行「估市」的思考盲點

7-11-2015

但凡「估市」一般都是以10%為單位，估計跌幅精確至個位數較為罕見。早前卻有大行估計樓價會在4年間下跌32%。預測具體而微背後有其理由，但有關理由也與一般人思考的盲點有共通處

。

該家大行發表看淡樓價的報告，估計未來4年，樓價下跌32%。不論估計樓價升跌，一般見到的預測會是一成、兩成，如此精準的預測，背後理由是：現時供款入息比率（年供款 /年收入）企於73%的17年高位，若有關比率要回到正常的50%，並假設息率及家庭入息不變，未來48個月樓價將要下跌約32%。

類似的方法在各類研究中可說甚為標準：世界千頭萬緒，要量化單一因素的影響，自然要假設其他因素不變—要供款比率下跌至50%，其他因素不變，樓價便需回落32%。

問 題正正在於，各類因素互相牽連，未來不太可能出現樓價跌，而利率、家庭入息不變的情況。此處的矛盾是，為了量化單一因素的影響，我們評估未來時，往往假設 其他因素不變；吊詭的是，現實中，「其他因素」不太可能沒有變化。為了準確而作出的「合理假設」，實現的機會偏偏是最低。(向「好的方向」想，萬一後市發展不似如期，便有更大的迴旋空間：「因為假設的情況沒有出現，所以調整幅度與當初預測不一致。」)

類似「假設其他因素不變」的情況，在一般人討論後市時更常出現。如 果四周問人，是否希望樓價回落，不少人會出於「想上車」、「想買多間收租」等不同原因，回應說希望樓價下跌。但此類一心等待樓價回落入市的人，考慮問題時 一般會假設「只有樓價跌，其他因素不變」；例如入息不會減少。但現實中，我們看到樓價回落往往發生在經濟不景的年代，此時的入息中位數往往也會有明顯調 整、失業率出現明顯上升。現實中很難出現「只有樓價跌，其他因素不變」的情況。

回頭再說樓價再下調多少，才會令供款比率下跌至50%的話題。究竟供款負擔比率「50%」是否一個合理的前提，暫且不論；「其他因素」不變的話，計算上，樓價要回落32%，供款負擔便會跌至50%。但值得留意的是，現時一般估計按息來年將輕微回升，而一旦經濟增長放緩，入息中位數將回落。此兩個因素變化，樓價便需要有更大跌幅，才可令供款負擔下跌至50%水平。

原文刊於iMoney 2015年11月7日
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