加息陰霾下看樓市

17-11-2021

美國通脹高企，市場正評估明年美息上升的空間，根據上次加息周期的經驗，雖然本地最優惠利率在美息上升時幾乎聞風不動，但與小業主供樓相關的一個月拆息，當時卻大致跟隨美息走勢。不過，按息上升，卻未必對樓價有太大壓力，值得擔心的其實是利率以外的因素。

回看2015年至2019年的美息上升周期，期間一個月港元拆息亦反覆上升，升幅一度高於美息，但期內香港樓價與按息同步上升，累積升幅三成多，反而是美息及拆息在2019年中回落，本地樓價卻偏軟，情況與一般人的印象相反。

樓價在2015至2019年上升，完全不受按息上升影響，原因之一是所謂「加息」，由於拆息極度偏低，加上有鎖息機制的存在，而鎖息上限因最優惠利率在整個加息周期只上升0.125厘而維持在2厘多的水平。按息實際只上升1厘左右，加上整體上經濟在增長、供應仍然不足，對樓價自然欠缺壓力。

美息在2019年中回落、正好遇上香港的社會事件及之後的環球疫情，拆息隨美息回落，也阻不了樓價下行。只是整體上本地住宅供不應求的情況持續，樓價的跌幅有限。

展望明年，市場主流意見預期美息上調。如無意外，港元拆息在趨勢上亦會跟隨，但難以預期2015年至2019年按息及樓價同向上升的情況會簡單重複。

一方面，估計本地最優惠利率反應同樣會較為遲緩，拆息就算大升，在一段較長時間下，按息都會因鎖息機制而限制在2.5厘以下。另一方面，今次的加息壓力主要源於通脹，名義按息減去通脹率後，仍然偏低，甚至有機會出現實際負利率，理論上利好樓價。

不過，另一方面，2015至2019年的經濟增長是否再現，卻是未知數。樂觀地看，如果明年初可恢復與內地大規模通關，應該會對經濟有重大刺激作用，從而利好樓價。但環球疫情持續，香港與大陸通關，與其他「與病毒共存」國家的交流、人員往來就相對受限，長遠甚至可能影響香港在中外貿易中的中間人地位。如果經濟增長動力欠奉，樓市亦自然難以樂觀。

原文刊於信報網站2021年11月16日

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