兩類最受加息影響的人士

24-9-2018

下周本地最優惠利率上調的機會甚高，一般估計，除非最優惠利率以較大幅度持續上升，否則加息對樓市的負面影響不大。不過，不論幅度如何，加息總會令供樓業主支出增加。但在云云置業人士中，哪一類所受的影響較大？

近幾年本地多數按揭以拆息計算（即H按），但拆息高企之下，絕大多數H按會改以最優惠利率（P）為準的鎖息上限供樓。因此最優惠利率若上調，不論是H按或P按，按息都會跟隨上升；暫時不受影響的，只有少量尚在定息期內的按揭。大致上，可以說最優惠利率上升，絕大部分仍要供樓的業主，每月供款及全期利息都會因而上升。而在一眾受影響人士中，有部分所受影響會較為嚴重：

1. 新盤按揭優惠期將盡業主 雙重加息

過去數年，大量新盤在推出時，多數發展商都有安排高成數按揭，包括完全由指定財務機構提供的一按，或在銀行一按之外，加借二按。此類產品的共通點，是在供款初期往往有優惠，例如是貼近銀行的按息，甚至是初期免息等。

當優惠期（一般為2至3年）完結後，此類貸款的利率一般會上升至P或P+水平。遇上最優惠利率本身回升，對借款人來說，便等於雙重加息，供款會較優惠期急升。

如果當初選用的是批核較寬鬆，不需通過壓力測試的產品，而借款人的入息又未有明顯改善，優惠期完結加上最優惠利率回升，更可能令供款佔入息比例急增，嚴重影響業主的財務安排。

為免相對高息的貸款長期影響，透過此類計劃入市的業主，宜積極考慮減債或轉按。

2. 壓力測試邊緣準買家 或需調整入市目標

第二類較受影響的，是未入市，而負擔能力處於邊緣狀態的準買家。此類人士或許未有按揭負擔，似乎不會受加息影響。但買家如需申請按揭，便要通過壓力測試；一般估計，壓測的要求不會因為加息而放寬。對未有按揭負擔的申請人，仍會要求「現行按息」下，供款不逾月入五成，假設利率上升3厘下，供款不逾月入六成。

而當「現行按息」上升，而按揭申請人入息不變時，可借入的按揭額便會輕微減少。舉例，如按息為2.25厘，還款期30年，申請人月入$3萬而無其他債務，可借入按揭上限為$3,259,666。當新做按息上升0.25厘，其他條件不變的話，可借入的按揭上限為$3,170,191。

對於在未加息前，目標物業已貼近供款能力上限的準買家，在加息後，便可能要考慮調整入市目標了。

原文刊於置業家居2018年9月22日

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