二手成交獲利減少的人為因素

18-3-2021

 有統計顯示，近月的二手成交中，約97%的賣家獲利離場，乍看數字極高，但獲利比率原來已是近數年新低。要留意的是，是否獲利，除了看市價之外，也有一定人為因素。

根據利嘉閣統計，近年二手成交獲利比例高位是2018年8月，99.6%的二手成交價高於原業主的購入價；數字之後輾轉回落，2021年2月的比例是97.1%。

轉讓獲利比例高，原因自然是整體上樓價持續上升，早年入市的業主以市價轉售都可獲利離場。而近年二手轉讓獲利比例略為下調，部分原因自然是2019年樓價調整，2020年樓價橫行。如果近3、4年入市的業主以市價放售物業，正常結果便是成交價貼近入市價，可能微升微跌，輕微拉低了獲利比例。

但要留意，在整體樓價走勢之外，也有其他因素左右二手轉讓獲利的比例。其中之一，是親屬間的轉讓。近幾年市場統計直系親屬間的轉讓，起碼佔二手成交逾一成，最常見而外間可發現的是聯名業主將物業轉為單名持有，即A、B聯名持有的物業轉讓予A。一般親屬間轉讓的目的，是自製「未持有香港住宅物業」的身份，以上述例子而言，完成交易後，B便「無樓在手」，再入市便可按舊稅率支付印花稅（最高為樓價4.25%），比起有樓在手要支付15%印花稅，節省大筆支出。

親屬內部轉讓存壓低成交價誘因

直系親屬間的內部轉讓，也是會按舊稅率付印花稅。雖然說印花稅費是按市值徵收，但只要成交價不是太偏離市值，一般來說都會按成交價計算印花稅。此情況會令內部轉讓的交易，有一定誘因壓低成交價。

不過情況也不是一面倒，如果內部轉讓個案時，當事人希望透過按揭套現，反過來便有誘因以略高於市價成交。雖然銀行按揭貸款會以市值或成交價中較低者計算抵押物業的價值，但只要成交價不是偏離市值太遠，銀行一般可根據成交價調整估值，在同等按揭成數的情況下，借款人便可套現較多款項。

當然，左右二手轉讓獲利比例的最主要因素是整體樓價走勢。但不同目的的轉讓，其實也會干擾數據。單看獲利比例下跌，也不可以直接推論是出於樓價下調。

原文刊於經濟日報網站2021年3月17日

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