辣招新方向？

5-4-2017

去年11月政府加辣上調印花稅之後，樓價只是受壓一時，今年農曆新年過後，樓價更是反覆上升，多個樓價指數已創新高，市場又再討論港府應否加辣。不過，市場似乎已有共識，既有的招數再加辣作用似乎不大。在此情況下，政府應否在新方向上出招？

既有的招數，包括幾種名目不同的印花稅，以及收緊按揭指引。原意應該是增加買家的成本，特別是投資者的買賣成本，以及減少借貸槓桿；但幾年執行下來，只見成交量大幅減少，樓價不但未見下調，反而屢創新高。而一手盤因為發展商可安排回贈、二按甚至一按等，所受影響較少，近年一手成交比例更見上升。

坊間不少分析指出，不論是再加印花稅、或再收緊按揭，都難以令樓價出現明顯下調，最多只會影響成交量，反而利好一手盤去貨。更有甚者，部分意見更指某些辣招令二手市場放盤減少，可能是樓價急升的原因之一。在此情況下，估計官方即使有意加辣，亦未必會再在印花稅或按揭方面出招。

近日便有評論建議，如港府出招，可考慮針對持有多個物業的業主，徵收更多差餉；甚或重新推出租務管制。有關措施對壓低樓價升幅有沒有用，我們不敢斷言，但要留意，比起加印花稅或收緊按揭，推行上述措施會有大得多的阻力，在現屆政府只餘幾個月任期的情況下，恐怕難以推行。

撇開租務管制需要立法的程序問題，租管及加差餉有一個共同點：直接受影響的包括在措施推出前的人。過去不論是推出任何印花稅、收緊按揭，在措施推出前入市的人都不會直接受影響。例如2015年2月，金管局將700萬元以下物業按揭成數由7成下調至6成，但在之前購買的單位（包括建築期樓花）的按揭申請不會受影響。同樣地，政府之前推出的買家印花稅、額外印花稅，都不影響措施推出之前購入的單位。

但不論是租管或差餉，自然要針對所有業主才有可能見效，總不成在某日之前購入的單位用舊稅率交差餉或不受租務管制。而現實的問題便是，不論是推行租管或加差餉，都會有大群人直接受影響。推行時的阻力，恐怕會比加印花稅或收緊按揭大得多。

現時香港社會恐怕沒有多少共識，「社會撕裂」反而是各界承認的現象。在此情況下，港府難有足夠政治能量推出一些爭議無窮的措施，至少在新一屆政府上台前，推出全新辣招的可能性似乎不大。

原文刊於經濟日報網站2017年4月5日
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