美息走向與買家財務準備

20-7-2016

6月英國脫歐後，市場震盪；由於脫歐手續可能費時甚久，加上倫敦貴為國際金融中心，連美國都估計經濟增長會受影響。對香港樓市參與者來說，最關心的，可能仍是美息走勢，暫時看來，美息維持低位持續時間，可能會較預估的更長。

觀望美息走勢，聯儲局似乎仍在玩鷹派鴿派的遊戲。早前聯儲局公布的6月會議紀錄，顯示聯儲局決定，在更明確知道英國脫歐有何影響前，應按兵不動；而眾所周知，英國脫歐是一個以年計的程序。不少人對會議紀錄的解讀便是「一、兩年內都難加息」。但旋即又有聯儲局地方總裁認為英國脫歐事小，美國經濟穩定增長，今年可加息兩次。

香港現行的最優惠利率由各銀行自行訂定，現時市場有兩個最優惠利率，分別為5.25厘及5厘，即坊間說的「大、細P」。最優惠利率自2018年12月以來，都未有變化，換言之，如果一如部份分析估計，美息要在2018，甚至2019年才會回升，意味由美國次按引爆金融危機後的低息期，將長達整整十年。如此漫長的低息期甚為罕見，2001年美國減息期開始，之後低息期維持了三年多，利息便告回升。

以往有銀行推出定息按揭，其息率較當時的浮息按揭略高；一般的說法是：參考過去的平均利率，只要浮息恢復至歷史平均，在一定期限後，定息按揭的利息支出便會較浮息按揭的為低。以上論點原則上沒有錯，但支持過去常態的因素可能已經變化，新常態下，浮息按揭多年來未見上升，一直維持在低位。

美國大選臨近 加息上有更多政治考慮

美國的息口走勢，最終視乎當地經濟因素而定；今年以來，美國的經濟數據有點出乎尋常的飄忽。5月非農就業職位只有3.8萬份，創6年新低，6月數字可以忽然反彈至28.7萬份的偏高水平。有陰謀論指奧巴馬政府要營造經濟良好的氣氛，以利同屬民主黨的希拉莉競選總統。說得上是陰謀論，自然難以證明。不過，美國大選臨近，加息上會有更多的政治考慮，估計利率維持的機會較高。

利率不變，在現階段不算特別利好的消息，短期而言，中國、歐洲、日本的央行會不會進一步量寬，熱錢會不會流入本地樓市，可能有更直接的影響。但對透過任何按揭融資入市的買家來說，息口總是低的好。息口如維持偏低，置業人士供樓自然舒服；但維時已7年多的低息期會持續多久，難以預測，為了管理風險，總不宜片面認定利息長久不升。現階段有需要入市的用家，對息口走勢不仿採取較保守、穩健的態度，將供款負擔維持在偏低水平。利率如果維持偏低，大可視為意外驚喜；萬一利率回升，在財務上也早有準備，不怕被增加的供款壓垮。

原文刊於經濟日報網站 2016年7月20日
如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181)。