由「認房不認貸」看香港

7-9-2023

中國內地多個城市為刺激樓市，推出「認房不認貸」的措施。香港與內地的日常用語多有差異，港人乍看「認房不認貸」可能會不明所以。其實香港在按揭方面早有類似的安排。

過去內地為遏抑樓市炒風，內地銀行對首套房和二套房的買家，會有不同的按揭成數及貸款利率。首套房的首期比例一般是二至三成，二套房的首期比例逾四成，貸款利率也較首套房高出1至2厘。今次部分城市實行的「認房不認貸」是指，不論是否曾申辦過房貸，只要住房的買家(包括其家庭成員)在實施措施的城市沒有住宅物業，不論是否已透過按揭貸款購買過住房，都能以「首套房」標準，以較優惠貸款利率借取成數較高的樓按。如果要用香港人熟悉方式總括的話，即是「辣招減辣」。

其實，香港人對什麼是「認房不認貸」應該不陌生，畢竟香港一直奉行類似的標準。例如購買樓價1125萬元以下物業申請按揭保險，會要求買家是「首次置業」。但此處首次置業的標準是「現時並未持有香港住宅物業」。換言之，過去曾買賣住宅物業，只要現時名下沒有香港的住宅，仍可算成「首置」。

而在一般按揭方面，只要申請時所有申請人都沒有按揭負擔(包括借貸或擔保)，不管過去曾有多少樓按紀錄，現時名下有多少套住宅，原則上都可按「自住」條件為一個物業申請按揭，獲得較「非自住」物業較高的按揭成數。不過，在利息方面，香港一般銀行對自住或非自住物業的按息便沒有多少區隔。

內地樓市要「減辣」，原因似乎是為了刺激交投。新措施之下，一個人在深圳有樓未供滿，也可走到廣州以首置身份買樓，獲得以首套房標準的按揭成數及貸款利率。但估計此類跨城置業的需求，本來不會太多。此外，一個人在同一個城市購買第二套房，仍不可取得「首套房」標準的按揭，估計措施對內地樓市刺激成交的效果有限。估計如內地房市的淡靜氣氛持續，而政府又希望樓市轉旺，可能需要推出更多刺激措施。

說回香港，近兩年不時有地產業界發出「減辣」的建議，包括撤銷幾種針對投資者的印花稅。但兩地面對的問題並不一樣，香港也不見得樣樣事情緊跟中央。例如近日內地股市下調印花稅，財政司司長卻表示有關措施在香港的作用不大，無意跟隨。對於樓市減辣的建議，港府一直未有鬆動。一來香港的發展商財務情況較為健康，政府沒有刺激樓市的迫切理由。另一方面，港府可能仍然樂見樓價有輕微調整，令樓價較易為上車客負擔。

原文刊於信報網站2023年9月5日