漸進式按揭「情義兩難存」

9-12-2021

新世界提出非牟利的私人資助房屋項目，建議中，除了參考居屋設有價格折扣外，亦提出創新的漸進式按揭安排，正常而言，此安排對買家可說極為有利，但類似的安排仍有不少細節需要斟酌。

新世界提出捐出一幅新界西土地，希望政府提供補地價優惠，由發展商負責興建300伙，面積介乎300至500平方呎單位，初步定價大約270萬至495萬元。首階段樓價50%須在成交時支付，可承造最高9成按揭，即首期可低至5%。而餘下樓價50%，則可於成交後的10年內，一次過或分階段承造按揭支付。

二手市場難以複製

參考過去10年數據，累積通脹28%，換言之，在正常有通脹的情況下，同一金額在10年後的購買力應該有不足今日的8成。借款人又不需支付相當於一半樓價的按揭利息，可說極為有利。當然，此類安排出於發展商「非牟利」計劃，引用網絡潮語，可說「搞手但求打個和」，賣方先收一半樓價，餘額要10年後才收取，在其他正常商業項目或二手市場，根本難以複製。

發展商提出構思，協助解決香港房屋問題，自然值得鼓勵，但兩段式按揭在細節上仍有不少地方要斟酌，例如壓力測試的安排。房委會推出的資助房屋，按揭可獲賣方擔保，因此即使成數較高，都不需購買按揭保險，也不需要通過基本供款與入息比率及壓測。但私人發展商推出資助房屋，恐怕難以進一步要求賣方再為買家按揭提供擔保。

細節仍需斟酌

如無意外，買家以兩段式按揭購置私人資助房屋，也要通過壓測。初步看來，要計壓測，有2個可能的標準：一是只計首階段貸款的供款與入息比例，此處隱藏的問題是，10年後要再借取餘額，萬一到時未能通過壓測計算，未能借取餘額，要如何善後？另一個可能是一開始要計算兩階段供款，要收入足以負擔整筆貸款的供款，才可獲批按揭。但此又可能會令部分（現時）收入較緊張的借款人難以通過壓測，未能取得按揭，而且有違發展商「十年後才收一半樓價」，以方便買家的初衷。

對買家來說，如果有幸獲得選購機會，不管壓測的安排如何，也應該參考過去入息中位數、通脹及利率走勢，評估一下10年後可能的按揭供款情況。另外，在新世界之外，估計其他發展商也有機會推出類似的安排，大可詳細比較才作出入市決定。

原文刊於經濟日報網站2021年12月8日

如有任何關於按揭問題，可直接Whatsapp聯絡我們(+852 55966181).