減辣對轉按需求的影響

15-3-2024

港府撤銷樓市辣招，一、二手成交量急升，預期稍後涉及買賣的按揭申請、取用個案也會相應增加。轉按業務方面，很多人以為減辣後，原有的「甩名」需求下降，會影響按揭申請量，但情況未必如此。

過去十多年，因種種原因，本地樓按借款人熱衷於轉按，例如去年銀行新批樓按中，28%為轉按個案。2018至2020年，轉按佔銀行新批個案比重更連續3年高於30%。

轉按的意思是借款人把既有的銀行按揭貸款轉移至由另一間銀行承按。一般來說，轉按有幾個主要原因，包括套現、節省利息支出及賺取現金回贈等，以上是出於直接可見的財務原因；另一個轉按的理由，卻較為間接──「甩名」。

「甩名」有兩層意思，第一類是「業權甩名」。指的是直系親屬本來以聯權共有方式持有物業，例如夫婦A和B聯名持有一個住宅，以交易方式將物業業權由A和B轉至A。目的是令B名下不再持有物業。在過去有辣招的年代，香港永久居民購買第二套住宅要以較高稅率支付從價印花稅，在2023年10月底之前，稅率高達15%。經過以上的操作，B再購買其他住宅，便可以較低稅率支付印花稅。

如果A和B原先持有的物業本身有未償還的按揭，他們在物業交易時便需要償還原有的按揭，一般都會以A申請新按揭的方式進行。統計上，此類個案是二手成交按揭。由於現時辣稅全面取消，本身聯名持有物業的家庭，即使有計劃購買第二套住宅，也不必因為慳稅而進行轉讓業權的「甩名」操作。故此類交易及由此引伸的按揭申請會減少。

另一類「按揭甩名」不涉業權轉移，常見的情況是， 原先借取按揭時，因收入不足，借款人找來親人作按揭擔保人，以通過供款與收入比率及壓力測試的要求。但作為親友物業按揭的擔保人，自己在未來置業時，會影響按揭成數，供款與收入比率的計算亦較為嚴格，要求供款不逾月入40%。一般來說，曾為親友作按揭擔保人士，在自己置業前，都會要求按揭借款人轉按，單獨申請按揭，以移除擔保人的身份。

以按揭成數為例，樓按申請人如有為其他按揭作擔保，按揭成數上限會較標準上限調低10個百分點。例如現時樓價3000萬元以下物業的標準按揭成數為70%，如果申請人A有為親人B的物業按揭作擔保，A自置業時，可獲的按揭成數便只有60%。要減少對A置業計劃的影響，一般的安排是B先行轉按。只要轉按後A不再是擔保人，A在自行申請按揭時，其按揭成數及供款與收入比率的計算便都不會收緊。

由於「減辣」後，對按揭擔保人申請按揭的成數限制及收入要求沒有放寬，預期「按揭甩名」的需求將持續存在。

原文刊於信報網站2024年3月12日