未補價居屋的按揭「優勢」

24-4-2017

樓價升勢擴展至居屋第二市場單位，樂富德強苑一個單位，於居二市場價$788萬沽出，實用呎價達$12,012，兩者均打破居二市場紀錄。居屋成交愈來愈貴，背後有其政策因素，展望未來，此類成交可能陸續有來。

如計算補價，上述單位市值料逾千萬元。資助房屋用料平實，又無豪華會所、禮賓式管理，成交價卻屢見上升，原因之一可能是按揭因素。眾所周知，現時一般二手私樓的標準按揭成數是六成，樓價$400萬至$450萬單位，可透過按揭保險計劃申請九成按揭（貸款額上限$360萬），樓價$450萬至$600萬單位，可申請八成按保。但居屋第二市場單位由於有房委會擔保，綠表客最高申請95%按揭。

房委會作擔保 綠表客最高可按95%

以上文成交價$788萬單位為例，料會是已入住公屋多年的「富戶」，以放棄公屋而購入居二單位。有關單位首期可低至$39.4萬，同價碼首期原則上可在私人市場尋找$400萬以下單位，並以九成按保上會–問題是，市場上已沒有多少$400萬以下單位放盤。對那些持有綠表資格，又有意入市的買家來說，在居二市場入市，便是「理性選擇」。

$788萬借95%，25年還款期月供為$32,279，雖然金管局的監管措施不適用於未補地價居屋按揭，但借錢總要還。參考傳統，供款與入息比率不高於五成計，有關家庭收入宜在$6萬多水平–統計已屬香港最高收入的20%家庭之列。當然，已經入住公屋，又有高收入、又願意放棄公屋，有條件作出類似選擇的公屋富戶可能不多。

某程度上，居二市場出現天價成交，可說是政策扭曲了居屋的價格–如果私樓都可申請95%按揭，即使整體樓價大升，居二市場出現類似個案的機會都不大。但在現時私樓按揭受制的情況下，此類成交卻是持續出現。

留意高齡居屋 按揭年期或較短

要留意的是，雖然房委會提供擔保令居二單位有按揭優勢，但有關擔保期只由首次開售計起30年有效，部分較高樓齡的居屋，銀行願意提供的按揭年期較短，每月供款因按揭年期短而可能大幅增加；此外也要留意，由於居二市場高價成交仍是罕有例子，成交不多的情況下，可能出現估價不足，買家或需支付較高金額的首期。有意「善用」房委會擔保，計劃以低首期購買二手居屋的準買家，宜留意當中風險。

此外，政策可以改變，一旦他日樓價受外圍因素調整，現時收緊的按揭措施也會放寬。失去了政策因素支持，現時高價成交的居二單位，調整可能較整體私人樓價的下調幅度更大，考慮高追的買家，宜計算相關風險。

原文刊於置業家居2017年4月22日
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