按揭角度再論煥然壹居

12-8-2015

市建局煥然壹居以市區、近地鐵站、海景上車盤、市價八折的賣點，加上申請條件寬鬆，料申請反應踴躍。在眾多優勢之外，卻有評論擔心，市建局表明不會向買家提供按揭擔保，可能會影響項目反應。不過，有關意見可能屬於過慮。

煥然壹居是市建局第一個資助房屋項目。過去由房委發售的居屋，都會由房委會擔保，買家可向銀行申請樓價95%按揭。由於有房委會擔保，此類高成數按揭更不需按揭保險。雖然早前市建局已表明，不打算為煥然壹居提供按揭擔保，但「沒有擔保」不代表買家就一定要支付4成首期。

現時標準按揭成數限制是6成，估計煥然壹居一房單位折實價在400萬元上下，以4成首期計，首期需160萬元，似乎脫離一般人心目中，幾十萬元首期可購買資助房屋的預算。不過「沒有擔保」與「買家要付標準首期入市」是兩回事。

假設市建局仿傚私人發展商，為項目買家如選用二按，可大幅降低首期支出。當然，二按有二按的問題，作為公營機構，市建局未必有意長期管理一筆二按戶口；此外，如不涉及補貼，二按按息會在最優惠利率左右，較一般一按高的利率，會對買家財務帶來更大壓力；如涉及補貼，會對市建局財務帶來壓力之餘，還可能被質疑雙重福利（平息二按及樓價折扣）。

另一個較可能的結果，是按揭保險。過去的資助房屋買家的確不必購買按揭保險便可取得高成數按揭；但按保的設計概念不見得不容於資助房屋。在風險角度而言，為有折扣率的資助房屋提供按保，與為一般私樓提供按保，對保險公司沒有大分別。在解決一些細節安排後，估計項目買家可透過按保取得高成數按揭。

不過，即使銀行及保險公司為項目提供按保，仍會引申其他問題：例如項目中的大單位（600餘呎），估計部分折實價可達600萬元以上，按現行規定，樓價600萬元以上物業無從申請按保。由於市建局一早表明，月入6萬以下，資產總值300萬元以下，過去5年未持有本地住宅家庭都合資格申購煥然壹居，即使項目完全沒有高成數按揭安排，較高入息及有較多資產的家庭，一樣可以應付大單位的4成首期及按揭供款，對銷情影響未必太大。

早前有人問，為甚麼一個資助房屋，要將申請資格放寬至月入6萬、資產上限300萬元。在此算是有了答案：那怕是八折賣樓，非此等財政條件較佳家庭，勢難應付有關首期、按揭月供也。

原文刊於經濟日報網站2015年8月12日
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