按揭新指引對小投資者影響

21-3-2015

金管局收緊按揭指引，將600萬元以下物業按揭成數收緊至6成；多數人第一個印象是初次置業人士更難上樓；但事實上更受影響的應該是已經持有一個或以上物業，而供款比率已較高的小投資者。

「先上車，再儲錢買第二套物業」，達到起碼「一間自住樓，一間收租樓」是不少港人的理財目標。在正面按揭資料 (即個人有多少宗未償還按揭) 加入信貸資料庫之前，一般借款人可以輕易以「自用」條件向多家銀行為不同的物業申請按揭。

在數年前信貸資料庫加入正面按揭資料後，按揭申請人持有多少個未供滿物業對銀行來說已是一目了然。雖然金管局對於「持有一個或以上未供滿物業的按揭申請」有較嚴格的壓力測試標準，即供款基本上限不可逾月入40%，現行按息上升3厘，供款不可逾月入50%。不過，過去在執行上，只要按揭申請人有合理理由，即使申請人另外有物業尚未供滿，銀行仍可以「自用」條件批出按揭，即供款基本上限不可逾月入50%，現行按息上升3厘，供款不可逾月入60%。

但上月底金管局推出的新指引，規定但凡按揭申請人持有未供滿物業，或作為其他按揭物業的擔保人；在申請按揭時，供款佔月入上限便一律不得高於40%，現行按息上升3厘，供款不可逾月入50%。

對持有一個自住物業，打算購買另一個物業(不管是否投資)的小業主來說，在新指引下，購置第二個物業有較嚴格的壓測標準，部分情況下，會收窄小業主購置物業價格的選擇範圍。

具體而言，以一個月入6萬元，持有一個自住物業，按揭餘額200萬元，利率2.15厘，尚餘還款年期20年的家庭為例。過去如成功獲銀行接受購買第二套物業是自用，如新物業按揭年期為30年，按息2.15厘，可借入按揭上限約為414萬元。在新指引下，即使銀行批出年期為30年，按息2.15厘的按揭，可借入上限會減至約304萬元。首期方面，如單位由業主本人或直屬系親屬使用，按揭成數仍可維持在6成。

從風險管理角度看，有關指引有一定必要，可進一步保證持有多個物業借款人有足夠的償還能力。不過，對於有意進行物業投資的小業主來說，可以說入場門檻進一步提高。

當然，有關指引有一定的規避空間；過去一般夫婦購置自住物業，會以聯名方式持有，申請按揭時兩人亦同為借款人。在類似指引進一步收緊後，會不會引發市場習慣改變，改以一人名義持有物業，留下另一人「自由身」的身份，方便未來購置第二套物業，值得市場留意。

原文刊於iMoney 2015年3月21日
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