按揭新指引下的擔保人

17-3-2015

金管局2月底推出新一輪逆周期措施，收緊按揭指引，一般按揭成數收緊至六成、第二套住宅及各類非自用物業的壓力測試標準收緊等。市場焦點集中討論措施對換樓客及投資者的影響，其實一群為親友物業按揭作擔保人的，所受的影響亦不容忽視。

本地樓價高企；加上數年前金管局引入壓力測試的機制，部分供款佔入息比重偏高的按揭借款人，往往會以「加擔保人」的方式獲批按揭。擔保人所擔保的，便是「借款人不會拖欠供款/斷供」；一旦借款人拖欠供款時，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。

擔保人的身份，在信貸資料庫中是清楚列明的。擔保人自己在未來置業，銀行計算其負擔能力時，會一併計算其所擔保的按揭供款；換言之，有擔保人身份人 士，自己可借入的按揭金額，會比條件相若、但不是擔保人的人士為少──此點在按揭指引收緊前後都沒有改變；但在新指引下，擔保人自己日後置業，申請按揭時 的供款與入息比率及壓力測試標準將更為嚴格。

具體而言，假設陳先生為自己家人的物業按揭作擔保，但陳先生自己沒有物業，在舊指引下，陳先生日後置業，仍可以「自用物業」為條件，申請按揭；此時其按揭供款與入息比率基本上限為50%，壓力測試(按息加3厘時)的供款不可逾月入60%。

在新指引下，由於陳先生已為家人物業按揭作擔保，他自行置業時，按揭亦屬「第二套自住物業」；此時其按揭供款與入息比率基本上限為40%，壓力測試(按息加3厘時)的供款不可逾月入50%；簡單而言，同樣收入之下，可借用的按揭金額會進一步減少。

技術上，陳先生只要先除去家人物業按揭擔保人的身份，便可用自住物業按揭標準，為自己的物業申請按揭，令供款與入息比率基本上限下調至50%，壓力 測試的供款亦回復至60%。不過，要除去擔保人的身份，要看原有物業借款人的經濟條件，如果家人入息在置業後未見明顯上升，供款比重仍然偏高，便難以取消 擔保人的身份。

當然，如果家人的收入大有改善，可嘗試向原有銀行申請撤銷擔保人，令陳先生「恢復自由身」。如果有關銀行對撤銷擔保人的申請有保留，借款人也可透過 轉按以撤銷擔保人，但此舉可能有一定代價──數年前一般新造按揭利率可能較現時新造按息低。陳先生的家人即使經濟情況改善，亦願意透過轉按令陳先生撇開按 揭擔保人的身份，但按息支出卻會明顯增加。

嚴格而言，以上的影響不算按揭新指引的副作用；因為按揭擔保人的確有潛在的供款責任。但對曾為親人作按揭擔保的朋友，如果有意在短期內置業，便可能需要及早作出安排，以撤銷擔保人的身份了。

原文刊於信報網站 2015年3月17日
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