局長網誌看樓市政策

13-7-2016

發展局局長陳茂波周日發表網誌談樓市，傳媒將討論焦點集中在「樓價不算反彈」、「未打算撤辣」兩項；但其實其他內容，例如官方如何看待低成交量，也值得留意。

傳媒將焦點集中在樓價有沒有反彈、政府會不會放寬樓市辣招是意料中事。前者關乎小業主身家、準買家上車難度，可說是全港關心的議題。至於是否撤辣，除了關乎準買家的置業成本，亦關係發展商、物業代理的業務，自然亦是聚焦對象。

上述兩個焦點中，樓價算不算轉勢，政府應不應該撤辣招，不同人都會有不同的判斷；判斷有不同，自然有討論/爭議，此都是議題成為焦點的原因之一。相 對而言，局長提及上半年住宅成交量較去年同期下跌，單純提及數字，沒有判斷好或不好，多或不多，市場便較少討論；但有關數字絕對值得留意。

陳局長提及：「今年上半年（住宅）成交量更進一步收縮，只有約19,900宗，較去年同期少38%，亦較去年下半年少16%。當中一手樓佔整體住宅成交量約27%，繼續處於近年較高的水平。雖然最近三個月的成交宗數回升至每月約4,600宗，但仍較去年同期低約10%。」

未視成交收縮為問題

假設下半年樓市每月平均維持4,600宗成交，全年計，住宅成交量即約47,500宗水平；較大家心目中樓價谷底2003年的73,000宗，或近年成交量低位2013年的52,000宗都低。值得留意，局長對成交量收縮，既未有表示好，也未有表示不好。

某程度上，樓市成交減少，可說是「壓抑樓價上升」此一目標的副產品。不論是收緊按揭、增加不同印花稅，目標都是減少資金流入樓市的規模，成交減少因 此是自然結果。問題在於，壓低樓價，最終目標應該是增加用家的入市機會；將樓市成交壓至近20年低位，究竟有沒有令用家較易置業？

過去數年官方以加稅、減按揭的方式提高入市門檻，結果入市的用家相對實力較高；綜合地產代理的觀察，二手市場放盤已經少，面對外圍市況波動，放盤業 主提供的議價空間也不大。對用家來說，現時面對的情況是：其實樓價只比去年高位略為回調，但市場上可選擇的單位反而較沒有辣招時更少。

當然，情況有可能改變：未來數年新樓供應應會增加，二手業主有實力不減價，新盤發展商要去貨一樣會提供多種優惠。但以陳局長不慍不火的描述成交量收 縮，相信官方完全不認為情況有何問題，考慮減辣的可能甚低，二手成交淡靜（每月成交四千多宗）的情況，可能會成為樓市新常態—持續的日子可能比很多人 預計的更長。

原文刊於經濟日報網站2016年7月13日
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