小息買魚蛋看按保

24-4-2018

二手住宅市場頻現破頂成交，樓價400萬元以下的大屋苑上車盤幾乎絕跡，上車客難以找到符合九成按揭申請資格的樓盤；連600萬元以下，可借八成按揭的放盤也買少見少。不少地產業內人士建議，放寬按揭保險適用範圍，以協助準買家上車。究竟調整按保適用範圍對協助準買家入市，有多大作用？

先分享一個故事。話說，一家小學小息時，一大班小學生都會衝向小食部購買咖喱魚蛋。小息時間只有15分鐘，購買魚蛋的小學生又多，經常出現排隊一輪而買不到的情況。小明便是常在小息時間失望而回的學生之一。一天，小明想到，如果可以早5分鐘到小食部，購買到魚蛋的機會便大大增加。於是，小明向校長建議，提早5分鐘放小息。不知為何，校長又同意了，全校提早5分鐘放小息(而小息時間維持15分鐘)。小明成功購買魚蛋的機會，會不會因而上升？

正常而言，小明應該不會因為大家一起提早5分鐘放小息，而令他購買零食的機會增加。小明建議提早放小息時，只想到「自己提早5分鐘」到小食部，而沒有想到規則一改，其實全部同學的條件都同時改變。

供應未增加 放寬按保徒增需求

目前建議放寬按揭成數的準買家，情況亦類似：在個別買家角度考慮，放寬按揭成數，自己需要支付的首期減少，看似令置業難度下跌。但條件一改，市場上其他準買家一樣「受惠」。當全人類的起步點都改變，入市的難度不見得會有明顯下跌。反而目前成交價在600萬元以上的二手物業，因為按揭成數限制，有財力購買的準買家人數較少。一旦按保放寬，此價位的二手放盤不會有大量新供應，但有效需求卻急升，在其他因素不變的情況下，樓價只有上升一途。

當然，在微觀角度，一旦放寬按保適用範圍，的確會有一批本來欠首期，無法購買600萬元以上二手單位的準買家，因可多借首期而成功入市。但宏觀而言，置業難的情況不會改變。要解決小學生買不了魚蛋，更有效的方法大概是延長小息時間、增加魚蛋供應。要解決置業問題，歸根究底也是要由供應着手。

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