升市下二手居屋的特殊優勢

18-4-2017

樓價升下升下，不單私樓屢現破頂，居屋第二市場亦出現天價成交，早前一個市區三房居屋單位，以730萬元成交，如計算補價，單位市值逾千萬元。居屋成交價升，一方面是隨大市水漲船高，另一方面亦是與二手居屋在按揭上的特殊優勢有關。

現時各區樓價上升，400萬元以下單位買少見少，由於9成按揭保險的門檻正是樓價400萬元。如升市持續，意味9成按保將名存實亡。物業代理界因此建議當局放寬9成按保的門檻，以協助首期不足的上車客入市。

問題在於，如果當局上調9成按保的門檻，卻等同向公眾表明：現階段無力遏止樓價上升，唯有接受現實調整按保條件。而觀感以外，最直接的效果，是可能即時刺激新適用9成按保的物業成交量及成交價。因此，在政策上當局要放寬9成按保適用範圍其實有一定難度。

相對而言，居屋第二市場的按揭，由於有房委會擔保，9成按揭並無上限。對於合資格買家來說，在居二市場購買高價物業，首期開支反而較在私樓市場購買較低價物業更少。

天價居二成交，首期反較平價私樓低

以在居二市場以730萬元購買一個單位為例，如成功申請9成按揭，首期支出只是73萬元，比在二手私樓市場購買650萬元物業的首期260萬元，節省一大批支出。此方面的優勢，料會促使居二市場出現更多高價成交。

當然，由於居二市場本身放盤較少，此類天價成交個案料不會大幅增加，較可能的情況是時不時有個別破頂成交出現。

最後，即使是合資格的買家(例如公屋戶)，購買第二市場單位時，也有不少地方要留意：雖然房委會提供擔保，但擔保期只由首次開售計起30年有效，部分較高樓齡的居屋，銀行願意提供的按揭年期較短，每月供款因按揭年期短而可能大幅增加；有意「善用」房委會擔保，計劃以低首期購買二手居屋的準買家，宜留意當中風險。

原文刊於iMoney 2017年4月14日
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