600萬元以上物業 按揭保費為何較高？

22-10-2019

上周發表的《施政報告》引來最大反響的，應該是防寬按揭保險。對於措施是否「托市」，對什麼類型的準買家有幫助，數天以來已有眾多討論。但有一個有關風險管理的問題，似乎未有人提及。為什麼600萬元至1000萬元的物業，要支付較高比率的保費？

根據新措施，購買樓價1000萬元以下住宅物業，可申請按保，按揭成數可達八成。而未持有住宅物業買家，樓價800萬元以下物業，透過按保的借款成數更可達樓價九成。但要留意，保費方面，如樓價低於600萬元，會沿用舊有保費，而樓價600萬元以上，保費會上調15%。以一個樓價600萬元，申請八成按揭，還款期30年，保費是借款額2.15%，保費為12.9萬元；樓價1000萬元，同樣的按揭成數及還款期，保費是借款額2.47%，保費為24.7萬元。

一般人第一個印象可能會認為，既然借款增加，保費自然應該增加。無錯，貸款(或者說，受保險保障的貸款金額)增加，保費應該要增加。但只要沿用既有的保費計算比率，保費的金額便自然會因貸款額增加而上調。現時的問題不在於金額上調，而在於為什麼保費佔貸款額的比率上升。

如果借款成數增加，上調保費比率是合情合理。但現時借款成數未有增加，只是適用範圍的樓價上調(由600萬元以下，調整至1000萬元以下)，保費的比率卻增加了。

保費佔樓價的比率上升，一定程度上反映，保險公司判定新適用範圍的物業(即600萬元以上物業)的按揭，在成數、還款年期一樣，而且同樣需要通過壓力測試的情況下，借款人違約、導致保險公司需要向銀行賠償的風險略高。至於以上的判斷的理據何在，筆者一時之間想不出來。

對買家來說，可以少付首期，也許不會在意多付一點保費。但當保費計算的標準也暗示，新措施下按保覆蓋樓價較高的物業借貸風險略高時，受惠於新措施的準買家，不妨多加考慮，方好作出入市決定。

原文刊於信報網站2019年10月22日

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