9成按揭限制難放寬

8-3-2017

樓價破頂上升，400萬以下物業買少見少，意味9成按保名存實亡。坊間又再有建議，放寬9成按保的適用範圍。有關建議立意可能良好，而且市場客觀上的確有此需要，但落實的可能性恐怕不大。

現時未持有香港住宅物業的買家，可透過按揭保險計劃，取得高於標準成數的按揭貸款。400萬元以下物業成數可達9成，400萬至600萬元物業，仍可申請按保，但成數會逐步減至8成。隨著近年樓價持續上升，400萬元以下物業已漸絕跡，9成按保幾乎有等於無。部分有能力負擔供款，但欠缺首期的買家，實際上難以入市，不少聲音建議，將9成按保的適用樓價範圍調高。

客觀上，將9成按保的適用樓價調高，應該不會為貸款銀行及保險公司帶來額外風險。主要原因是8成以上的按保，有嚴格的申請要求，包括：所有申請人須為固定受薪人士、申請時未持有香港住宅物業、供款負擔比率須低於45%、按息加3厘的壓力測試下，供款不可高於月入35%。有關要求大致保證了借款人的收入穩定，而且供款負擔偏低。以借取300萬貸款、30年還款期，利率2.15厘計，月供11,341.97元，而通過壓力測試收入要求為29,783.25元，供款負擔比率為40%。貸款額上升，有關比率亦不會變化。

放寬釋錯誤訊號：認同樓價升浪維持

但考慮到對樓價的刺激作用，以及向市場釋放的訊號，估計當局放寬9成按保適用範圍的機會甚微。說到需要，現時樓價比起過去有首貸、自貸、夾貸等眾多官方置業資助計劃的年代更高，客觀上初次置業人士更需要資助入市。但大概市場中人都明白，港府是不可能在現時樓價高企的情況下，推出任何資助計劃協助市民置業，原因是此舉有如火上加油，政府更可能被指以公帑推高樓價。

放寬9成按保，雖然不必動用公帑，但客觀上會推動更多初次置業人士入市，同樣會進一步推高樓價。更大的問題是，一旦放寬，會向市場釋放錯誤訊號：當局認同樓價升浪維持，唯有放寬9成按揭限制；結果是整個市場，連帶中高價物業的氣氛都被帶動。

基於以上的風險，相信當局放寬9成按揭限制的機會不大。置業人士如真有自住需要，暫時唯有耗用更多時間儲備首期，並期望港府預告的供應增加落實時，可略為壓低樓價。

原文刊於經濟日報網站2017年3月8日
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